好房二三事
昔日國大代表聚落 老透天重建鍍金1.7億新大樓
撰文者：楊明峰 更新時間：2026-03-06
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資料來源:楊明峰
新店昔日國大代表聚落的「中央新村」，近年隨著屋齡老化逐漸出現老屋重建潮。其中一棟屋齡約47年的透天住宅，近期透過危老重建申請動土，未來將改建為地下1層、地上7層住宅大樓，總銷約1.7億元。
不同於傳統合建分回模式，本案採用「全案管理」方式推動。簡單來說，就是由地主保留土地產權、自己作為開發主體，再委託專業團隊負責規劃、申請與工程管理，某種程度上就像「地主當建商、專業團隊當經理人」，協助完成自地重建。近年隨著部分都更或合建案傳出停擺，甚至出現產權糾紛，「全案管理」模式也逐漸受到市場關注。
負責該案全案管理的北都建設，其董事長陳逸軒表示，近年部分建案因開發商財務惡化或資訊揭露不足，導致工程停擺，讓原住戶承擔風險。「如果建商資金鏈出問題，住戶往往是最被動的一方。」因此公司在開發策略上採取較保守方式，不操作預售市場，而是以工程管理與成本控管為核心。
此次動土的中央六街案基地約57坪，原為3層樓透天住宅，重建後將規劃地下1層、地上7層住宅，共6戶住宅，每戶坪數約36坪，頂樓戶約50坪，施工期預計約1年半。據了解，地主家族未來將釋出部分戶別銷售。
在全案管理架構下，地主不需將土地過戶給建商，而是保留100％產權並負責開發資金；北都建設則負責前期規劃、危老申請、建照取得、工程發包與施工管理，同時協助銀行融資安排。工程資金則由銀行信託專戶控管，依工程進度撥款，以提高透明度並降低開發風險。
住宅消保會顧問吳翃毅表示，老屋重建最讓地主擔心的是資金與工程風險，全案管理模式透過整合規劃、融資與工程管理，再搭配信託機制，使地主能掌握每一筆資金用途，提升開發安全性。
中央新村早年為國大代表聚居地，多為基地約56至57坪的透天住宅。隨著屋齡老化，近年重建需求增加。房仲觀察，目前中央新村約有200棟透天住宅，其中約30案已進入重建程序。
在地房仲指出，由於該區基地規模普遍較小，不易吸引大型建商合建，加上不少地主財務條件較佳，因此不少人選擇自行主導重建，再委託專業團隊管理開發流程。
北都建設近年也深耕中央新村重建市場，目前區內已有2案動工，另有約50案洽談中，其中3至5案較為明確。
不過，老屋重建也面臨營建成本上升的挑戰。陳逸軒指出，近年造價漲幅明顯，尤其土方新制上路後，開挖相關成本一度增加約1.5倍。以中央六街案為例，每坪營造成本約25至26萬元，全案營建與服務費約9000萬元，若以每坪75萬元試算，重建後總銷約1.7億元。
在老屋重建需求持續增加下，由地主掌握產權、建商提供專業管理的全案管理模式，也逐漸成為小基地危老重建的一種新選擇。
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