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桃園3大生活圈租金報酬率遠勝定存

桃竹苗》買小套房收租年賺5%

撰文者:林帝佑 更新時間:2016-08-01

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桃園房市買氣仍在低檔盤整,房價也持續修正,但此時,租屋市場卻好熱!不少房仲店傳出有置產客前往尋找年化報酬率4%、5%以上的物件,一些熱門商圈的低總價小宅變成負利率時代下的搶手貨。


台灣房屋智庫彙整實價登錄資訊, 發現桃園市的租金持續上漲,2012年每月每坪租金為475元,2016年每月每坪則為491元,累計上漲了3.4%;但房價卻從2014年的高點,平均每坪為16萬9,000元,迄今累計下跌了9.5%,目前每坪為15萬3,000元,換算下來目前的年化租金報酬率為3.85%。

對比現在1年期定存利率只有約1.04%,在桃園買房收租的報酬率足足多了2.81個百分點,也難怪置產客紛紛出籠,想找到可穩定收租的物件以對抗負利率。而且若挑對區域和房屋種類,報酬率還有機會再往上拉。

哪些區域的物件最好租呢?在桃園有上百間物件正在收租的8年級包租達人羅右宸分析,生活機能、交通機能缺一不可,選擇收租的物件最好都距離這些機能步行5∼10分鐘以內。彙整桃園在地房市專家的意見,包含大有生活圈、桃園火車站商圈、以及中原、元智大學生活圈,都是不錯的置產收租區域。以上3個生活圈都擁有發展成熟的生活機能,且交通相當便利、租屋需求穩定。以下就來掃描這幾個生活圈的房市狀況。

大有生活圈》
附家具、家電為基本配備
8坪內套房報酬率最佳
位於桃園區的大有生活圈沿著大有路、春日路發展,區域內有新光三越、家樂福、全聯社、黃昏市場等機能,也有醫院、國中及小學、公園和登山步道等,商圈發展已逾15年。住商不動產桃園同德店店東陳矅智分析,大有生活圈的租客以單身上班族、或是沒有孩子的夫妻為主,所以套房最好出租,其次為2房1廳的產品。

陳矅智表示,套房產品可以分成2類,第1類為8坪以內的小套房,2年前總價230萬元∼240萬元,但現在買方會以報酬率反推買進價格,5%是多數屋主的期待,所以目前小套房成交總價為150萬元∼170萬元,單價每坪約20萬元,每月租金可收8,000元左右,換算下來年化報酬率在5.6%∼6.4%間,是該區報酬率最高的產品。第2類則為12坪∼14坪的大套房,目前每坪18萬元∼20萬元,每月租金為1萬元∼1萬2,000元,不過租金若想有1萬2,000元的水準,陳矅智表示,初期可能需要多投入15萬元∼20萬元的裝潢成本(詳見Tips),換算下來年化報酬率約在4.3%∼6%間。

8年級包租達人羅右宸建議,裝潢的時候,地板、牆壁與家具的色調要相近協調,整體最好簡單明亮;盡量避免獨特的布置風格,譬如工業風、地中海風這種特殊的小眾口味,因為很容易受到個人主觀意識而不討喜,較不迎合多數人的需求。

針對2房1廳的物件,陳矅智提醒,最好帶有車位,出租較容易。屋齡5年內的大樓,目前每坪24萬元∼25萬元,含車位總價約750萬元∼800萬元,每月可收租1萬8,000元∼1萬9,000元;屋齡10年∼20年的中古大樓,含車位總價則介於650萬元∼700萬元,每月可收租1萬5,000元∼1萬7,000元,報酬率皆在3%左右。

出租率的決勝關鍵,全國不動產桃園經國店店東溫進德表示,不論哪一種產品一定要附家具、基本家電,否則很難出租,還有屋況跟便利性也是租屋族重視的要素。另外,陳矅智補充,套房報酬率雖然較高,但因套房租客的租期通常較短,1年1簽到期後換屋的機率高,因此屋主維護管理的成本也相對提升,置產前要特別考量到。


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