房產小常識
「2高1低」證明REITs將反彈，報酬比定存高1倍多
5折價當亞太一線都市房東
撰文者：王妍文
更新時間：2008-12-30
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東京房地產雖然大幅縮水，但投資前景與風險仍勇冠亞洲其他城市。
次貸風暴席捲，不動產相關投資商品全數落難，翻開全球主要REITs（不動產證券投資信託基金）一覽表，2008年以來股價跌幅動輒4成、5成，其中最高甚至萎縮達8成。
REITs慘跌，主要來自2個原因：
第1，全球信用緊縮。寶來投信不動產證券化基金經理人賴盈良指出，以美國情況來說，債信評等BBB等級的公司債殖利率由9月的7%，急速拉升至9.5%，並持續維持在9.25%的高檔水準，舉債比率高的REITs，因此陷入借錢不易的窘境。
第2，景氣不佳，民眾消費力道縮手，影響經濟動能，商辦、百貨商場的租金收益也明顯受到衝擊。保誠投信股票投資暨研究部資深經理陳俊安表示，市場預期REITs在不動產開發及營運的獲利減少，因此導致相關股價大幅回落。
現金殖利率、折價皆高 本益比卻低
不過，伴隨REITs股價大幅修正，賴盈良認為，REITs價格已進入打底階段，投資時機浮現。目前美國REITs股利率與10年公債、BBB公司債的利差分別達8%與3%，雙雙突破歷史高點，反映目前REITs股價偏低，反彈前景露出曙光。
「REITs表現已經來到隧道的盡頭！」陳俊安則樂觀指出，全球REITs的投資價值已經升至歷史最高，具有「2高1低」的優勢。
2高是指現金殖利率高，平均拉高至7%～10%；折價幅度也高，達到4成以上。1低是指本益比低，目前約7倍～9倍。REITs商品雖還未走出隧道，但長線超跌已可確認。
富邦投顧研究部副理魏彰志表示，歐、美、澳洲、新加坡、日本等以高成長策略追求報酬的REITs，因為採取高槓桿擴張，負債比高，在此波金融風暴中也受傷最深。
日本一家以住宅開發為主的REITs業者New City Residence Investment，就因業務擴充太快，融資槓桿比率過高，資金周轉不靈，成為第1家宣布倒閉的日本REITs公司，連帶使其他REITs出現恐慌性殺盤。
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