房產小常識
3大殺價利器出籠 買方市場正式來臨
撰文者：郭莉芳
更新時間：2013-05-01
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賣方的壓力來自兩方面，第一是供給量大增，在建商齊力推案下，2012年全台推案量創下歷史新高， 2011年與2012年的全台推案量均突破1兆元。換句話說，未來全省還有超過3兆（編按：2010∼2012年的預售案量）、超過16萬戶的新成屋會不斷投入市場，供給量大增。
另一方面來自房貸利率開始緩步提高， 從2010年初的1.35%迄今已升到近2%， 雖然目前的利率對口袋深的屋主仍不是件嚴重的事，但伴隨著全球景氣緩步復甦，利率不可能再低，只會往上調，從時間上的考量，對賣方也屬不利。
而根據《Smart智富》月刊走訪各方專家的意見，也一致認為現階段的確是對買方有利的時刻，更因為以下3件事，讓買方出現3大殺價利器：
利器1》奢侈稅上路將滿2年貨色變多，議價空間也加大
過去兩年，不少房子卡到奢侈稅，屋主若要賣屋，通常採取高掛價格，把稅負轉嫁買方，但今年6月奢侈稅上路滿兩年， 當初被卡住的房子，現在屋主不需要再負擔稅費，因此讓議價的彈性空間加大了。
大聲公行銷顧問執行總監田大權則說， 奢侈稅到期的效應，事實上在今年初已開始提前發酵，因為2011年2月傳出奢侈稅開徵消息時，就已經有很多人在賣房子，當時接手的買盤，從今年初就陸續丟進市場來賣。
根據住商不動產的統計，雙北市今年首季委賣量，較去年同期增加5%∼6%，全國不動產董事長葉春智也預估，今年第2 季的委賣案量還會成長2成。對自住客來說，市場上的貨色變多了，選擇也更多元，有助於放大議價空間。
利器2》實價登錄系統上線 房價更透明，殺價有依據
實價登錄上路9個月後，雖然房價看似未明顯下跌，但房價不斷上漲的情況已不復見。而實價登錄網上路後也不斷升級功能，讓民眾可以設定查詢特定路段的平均單價，或是行政區的平均單價，更能清楚過去幾個月的成交行情。
以前自住客想買屋，價格的參考就只有各房仲網站上公布的成交訊息，如今又多了一個官方的參考資訊，對買方來說正是最好的殺價利器。記者也發現，實價登錄網站上的成交均價與房仲公司的成交價有落差，多半更便宜。以台北市為例，中古大樓就差距甚大，在台北市北投區的成交均價差距甚至高達27.5%。
▲實價登錄網成交均價多比房仲便宜利器3》張金鶚任副市長 屋主持屋成本將逐年增加
政治大學地政系教授張金鶚4月走馬上任台北市副市長，一上任便宣示「實價課稅是一定要走的路」，雖然財政部馬上回應，現階段尚未有完整配套措施，實價課稅暫不可行。以「居住正義騎士」自居的張教授，也表明現階段僅能配合中央政策，逐步調高公告土地現值、房屋評定現值及公告地價，以趨近市價。
事實上，不論張金鶚任期多久，在政府財政困窘下，全台灣的房地產租稅偏低，已是不斷被檢討之事，更兼之，房屋與土地稅屬地方政府財源，在地方政府開源不易的情況下，從房地產項目上拔鵝毛，已是必然的趨勢。以過去3年雙北市為例， 土地公告現值調幅均超過2位數，這說明：未來屋主的持有成本將不斷墊高，晚一年賣屋要繳的土增稅會更多，而每年要繳的房屋稅與地價稅也愈來愈沉重。
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