房產小常識
Q3》20、30、40年房貸 該挑哪個最有利？
撰文者：詹宛霓
更新時間：2013-02-01
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看準上班族希望兼顧買房與維持生活品質的需求，各家銀行陸續推出攤還期限更長的40年期房貸，主打月付金比20年房貸少了4成，但是在利息加總之下，卻比20年房貸多出1 倍，為了降低月付金而多繳利息到底划不划算呢？還是應該折衷選取30年房貸呢？
正確解答：看月付金、自身的年化報酬率而定！
補挑選房貸時，自己的支付能力是優先考量，因此第1要看月付金，為了兼顧生活品質，應盡量避免讓月付金超過月收入的3成。第2，可依自身投資的年化報酬率而定，由於長年期貸款的總繳利息一定高於短年期的貸款，但貸款人可以善用低月付金的特性，將每月多出的金額用於投資上，用獲利提前清償本金，就有可能使總繳利息等於或是低於短年期貸款。
原本Peter打算貸款600萬元，為自己和家人添購第一間新房子，結果一踏入銀行，就看到針對35歲以下首購族推出的40年房貸，讓他心動不已。
若選擇40年房貸，每月只需繳納近2萬元的房貸，和20年房貸的3萬相比，兩者足足差了1萬元左右，多出來的錢還可以適度減輕每月負擔。
但一想到要還這麼久的房貸，Peter又不禁退縮了，究竟該不該為了每月的輕鬆，而加重長期的負擔呢？還是應該折衷選擇30年房貸呢？要評估該選擇哪種年期的房貸，應該看月付金和本身投資報酬率，以下以Peter為例進行試算。
【基本試算】
步驟1》
首先，先開啟工作表，取名為「利息比較」。接著，建立各儲存格的欄位名稱，➊A1∼A3依序填入「貸款金額」、「寬限期（月）」、「貸款利率」；➋A8∼A12依序填入「總繳利息」、「累積利息＞20年房貸總利息」、「貸款結餘」、「月繳（元）」、「年化報酬率」；➌在B7∼D7陸續輸入「20年」、「30年」、「40年」。
步驟2》
接著，將已知的基本資訊填入欄位中。以貸款600萬、貸款利率2%來試算，可以先在B1中填入「6,000,000」；因為沒有寬限期，B2設為「0」；B3填入貸款利率「2%」。
有了這些資訊後，就可以開始計算每月的支付金了。此處的支付金，是指每月攤還的利息和本金加總。要計算支付金，可以點選B11，在函數欄中輸入「＝-PMT（$B$3/12,20*12,$B$1,0）」（PMT函數和「$」符號，詳見附錄2和附錄1），並將公式右拉複製（「複製運算格式」功能，詳見附錄1）到C11和D11中。複製完畢後，將C11函數欄中的20改為30；D11內的20改為40，如此就可以計算30 和40年房貸的月支付金額。
步驟3》
有了月繳金額的資訊後，便可以再進一步計算總繳利息，首先點選B8，在函數欄中輸入「＝ B11*20*12–$B$1」（「*」符號，詳見附錄1），輸入完後將儲存格右拉複製到C8和D8，並將函數中的20各改為30和40，便能算出各年期的總繳利息。
步驟4》
打開新的工作表，將名稱改為「房貸試算」，並依照右圖位置建立欄位名稱。接著，在月份的儲存格A8填入0、A9填入1，依此類推並下拉至480，也就是年期最長的40年房貸期數（40年×12個月＝480個月）。全部完成後，選取第8列凍結窗格（凍結窗格，詳見附錄1），讓螢幕上下滾動時都能看到標題列。
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