房產小常識
換掉舊腦袋，學習新做法
做好包租公計畫 月領22K也能買房
撰文者：林淑玲
更新時間：2013-08-01
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三、改建出租OUT！以現有隔間出租較安全
柯惇貿指出，很多人可能是不知道或者刻意忽視法令，將買來的房子改建成小套房出租時，都沒有向相關單位申請，事實上，這是違法的，因為重新改建會動到樑柱、內部建築結構，為了安全起見，必須向政府機關提出申請才能動工，而且還必須有建築師、結構技師等專業人員簽證，改建申請過程很複雜、花時間，花費也不少，例如請建築師的簽證費用大概就要10∼20萬元，是筆不小的開銷。
而且現在的人愈來愈重視住的安全，若遇到隔壁房子動工，經常會「主動」去了解是否有合法申請，一旦發現沒有申請，一定會向主管機關檢舉，這幾年台北市、新北市這類的檢舉案件很多，被查到後一定要求停工，若申請沒有過關的話，還必須恢復原狀，等於之前的改建費用都白花，還要外加恢復原狀的費用，「代價」少說50萬元起跳，因此年輕人最好不要再這樣做。
柯惇貿就曾遇過有人改建的錢是借來的，買房的錢也是跟銀行借的，原本打算改建分租後就能用租金支付這些貸款，沒想到被檢舉，申請了也沒過，如意算盤完全破滅。
因此，柯惇貿建議，與其改建，不如直接買2房1廳以上的房子，自己住1間、另1間出租，或者全部出租都可以，買房時多注意房子的隔間、格局、採光等，這樣的做法，對於年輕人來說也很實用。
以租金養房貸，比租屋更划算
以每月要繳貸款1萬4,000元來說，分租的房間可能可以收到6,000∼1萬元的租金，這些收來的租金可以有效的補貼房貸支出，每個月要負擔的房貸其實可能只有3,000∼7,000元，這筆錢可能比租房子還便宜，所以每月可以存下的錢就會比之前更多了。
在了解怎麼投資房地產比較符合現在的趨勢後，接下來就是資金的安排了。在自有資金部分，柯惇貿建議最好能準備100萬元，因為後QE時代即將來臨，升息已是無可避免，頭期款準備愈多，還款壓力才會愈小，以免辛苦挑選出來的標的，因為資金問題卡住，最後無功而返。
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