房產小常識
買屋準備篇》Q2實價登錄後 合理房價怎麼算？
撰文者：戴瑞瑤
更新時間：2013-08-26
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3. 如果只想要查詢特定範圍或縮小查詢範圍，將➊「圖台框選範圍」打勾後➋在地圖上框出位置。例如， 琳琳特別想針對「捷運新莊站」到「新泰國小」之間附近的區域行情做了解，我們就可以在地圖上直接拉出框框選取範圍。之後點選➌「搜尋範圍均價計算」，就可以得知「捷運新莊站」到「新泰國小」附近公寓平均單價為1坪30萬9,900元。
如果是想特別知道某地標的附近100∼300公尺，例如琳琳想查詢「新泰國小」附近300公尺的房價，也可以依照上述的步驟，只是在➋換為點選地圖上方工具列的圈選查詢，之後點選要查詢的範圍， 然後對著地標點一下，再按「搜尋範圍均價計算」就可得知某地標附近的均價。例如圖中顯示「新泰國小」附近300公尺公寓大約為1坪30萬6,000元。
4. 接下來可就各個單獨建物資訊去尋找合理價格的建物，可以從下方列表點選想看的建物，地圖就會跳出建物所在位置、成交區域及相關資訊。或直接點選地圖上方的➊「點選查詢」。
在相關資訊裡詳列每筆交易標的的交易年月、總價、單價、建物移轉總面積、區段門牌、建物型態、現況格局、車位總價等。圖中可以看到，此交易標的是102 年1月成交的2房1廳1衛浴不含車位的公寓，建物移轉總坪數為22.79坪，交易總價為510萬元，當時成交單價每坪22萬元左右，此時我們就可對照步驟3所查詢的區域平均單價一起評估。接著，再點➋「交易明細」，可得知此建物是民國69年5月完工的5 層樓高住宅，屋齡高達33年，土地占坪7.03坪、住家內部坪數為22.79坪，該成交戶位於5樓。
5. 接下來只要以上述Step1到Step4尋找，挑出至少3∼5件交易案件，就可以大致比對出附近區域相同條件的交易單價區間。但必須注意最好將交易單價特別高或特別低者剔除，像是資料內發現單價特別低的物件，大多是二等親買賣或是親友間的買賣，因此單價非常低的物件就不予參考，以免影響判斷。
【必懂操作 ②】預售屋》先查區域行情，再比對出單價區間
「實價查詢網」除了可以查詢一般成屋， 也可以查詢預售屋的成交價。但是預售屋登錄的案件量至現在比率都還很低，在「實價查詢網」2013年4月登錄的2月份成交資訊2萬1,000多件中預售屋只占86件，比重不到1%。
實價網內的預售屋交易資訊，可能被混在「不動產買賣」的成屋裡登錄，造成登錄的交易時間是「現在」，但實際上揭露的可能是3∼4年前房子預售時的交易價，並非現在的市場行情價。
雖然資料較少，但是住商不動產企研室主任徐佳馨認為，實價查詢網的預售屋資訊仍有參考價值，「預售市場只要有資料登錄， 消費者就會漸漸知道真實的價格在哪裡。」因此，在購買預售屋前建議也可以事先查詢預售物的區域行情，才不會買貴了還不自知。
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