房產小常識
全台除金門縣外，公告地價皆調升
地價稅漲定了！每戶平均多繳8.6%
撰文者：游筱燕
更新時間：2013-10-01
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家住桃園中正藝文特區旁邊30 年老公寓的沈先生，最近收到地價稅的繳納單，打開後赫然發現繳納金額從去年的474元，漲到今年的801元，整整漲了69%。雖然繳納金額在可接受範圍內，不過，他很納悶，明明自己就是住在原來的老房子內，稅款1年漲幅接近7成，合理嗎？
一般來說，只要擁有不動產就會產生「持有稅」，而我國是採取房、地分離稅課的制度。地上建物課房屋稅，土地則課地價稅，通常房屋會折舊，因此屋齡愈老稅金愈少，但土地價格卻不然，隨著公告地價持續上漲，地價稅也跟著水漲船高。而地價稅的課稅金額是依據下列公式計算：
應繳稅額＝公告地價× 適用稅率（一般是千分之10 起跳，自用住宅優惠稅率為千分之2）
那麼又是誰在決定公告地價呢？ 因為地價稅是地方政府重要財源之一，稅率的變動職權在於中央， 地方政府為了能增加稅收，能動的就只有稅基，也就是公告地價的部分，所以公告地價係由直轄市或縣（市）主管機關調查最近1年的土地買賣價格或是收益價格，依據這份調查結果，畫分地價區段並估計區段地價後，提交地價評議委員會評議通過的結果。
依據5項目評估稅基 每3年調整地價
除了以近1年的上漲程度作為評估外，各直轄市、縣（市）政府也會依：1.地方財政需要、2.社會經濟狀況、3.民眾負擔能力、4.參考當年期公告土地現值作業調查的地價動態、5.參考前次公告地價等要素來決定各地稅基。然而，公告地價並不會年年調整，而是採取每3年重新規定地價一次，必要時還可以延長，最近一次調整公告地價就在今年（2013年）初，上一次則是3年前，民國99年（2010 年）。
再回到沈先生的例子，他的老公寓恰好在桃園的豪宅集散區附近， 難免被劃定在同一地價範圍內， 被迫跟著一起調整。依據內政部統計，102年公告地價與前期（99 年）相比，除了金門縣未調整外， 各直轄市、縣（市）政府都有調升，全台平均調漲了8.6%，其中又以基隆市（20.1%）、澎湖縣（19.8%）、宜蘭縣（16.7%）， 為調幅前3高的縣市。
若以五都加上預計明年底將升格為第六都的桃園縣這六大人口重鎮來看，調幅前3名分別為台中市（15.8%）、桃園縣（15.2%）， 以及新北市（10.7%）（詳見圖1）。也就是說，沈先生並非特例，基本上絕大多數的房地產持有者，今年地價稅都「漲定了」！ （詳見表1）
若進一步攤開財政部統計處今年7月才公布的「101年地價稅之概況與結構變動」，其中有針對五都加桃園縣（以下統稱六都）的深入探討。
單看102年，可以發現公告地價占一般正常交易價格（公平市價） 比率約為2成（詳見圖2），其中台中市、新北市和台南市仍低於平均標準值，即使房價未來3年維持平盤，這些低於均值的都會，下一輪再被大幅調高的機率大增。
▲台南、新北、台中，恐是下波地價稅調漲區
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