北中南行情
供需走勢背離、市場量縮價盤
大台北 房地產恐陷10年低迷
撰文者：林帝佑
更新時間：2014-08-01
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「目前資金面吹出的泡沫很大，所得、經濟成長等這些基本面卻無力支撐，政府若提高利率，導致房地產不景氣重演，將會像1989年當時，有一波長達10年以上的低迷！」政治大學地政學系教授林左裕憂心的說。
賣方旨在試水溫
價格未見鬆動
為什麼學者會對房市前景如此悲觀，先來看近期供需數據，據永慶房產集團統計，2012年以來台北市、新北市的物件委售量發現，若以2012年第1季當基期100，至今年第2季雙北市委售量均較基期多了3成，創下3年來的新高（詳見圖1）。然而台北市、新北市6月建物買賣移轉棟數卻較5月分別減少23%、11%（詳見圖2），各為2,482棟、5,336棟；台北市更創下2003年SARS以來6月的單月新低量。
多出來的3成物件，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛觀察，大部分是置產族、投資客，這些多屋一族所釋出。
黃舒衛進一步表示，雖然物件增多，但多數屋主不像金融海嘯時，怕被斷頭而降價求售，目前仍以「賣賣看」心態委售，因為多數屋主認為價格已經漲不上去，加上央行升息的疑慮，擔心未來持有成本更高，所以選擇現在丟出來「試水溫」。
「很多屋主可賣、可不賣，一定要等到買方出價符合他心中的投資報酬率才肯出售。」不動產仲介公會全聯會前理事長李同榮說，這也是造成現在交易量萎縮、價格盤整的原因。
然而，價格雖未鬆動，低成交量仍讓業者膽顫心驚，台北市中山區某豪宅預售案現場專案表示，「1週的來客量用10根手指頭都數得出來！」從趨勢圖可發現，供給量與成交量走勢背離，林左裕表示，房地產市場現在是「強弩之末、利多出盡」，台北市持有房產的投資報酬率低，加上過去的3低「低成本、低利率、低稅負」，都不可能比現在寬鬆，租金也沒往上漲的動力，「沒錢買房的人怎麼會想花更多的錢租房？」所以釋出量愈來愈多。
政府若提高利率
將戳破房地產泡沫
至於房價部分，現在國際原油價格上漲，可能引發「成本推動型通貨膨脹」，過去各國央行的做法多是提高利率，讓民眾借錢的意願變低、市場資金跟著變少，以抑制通貨膨脹，但這將會導致買房或持有房產的成本上升，可能因此戳破房地產的泡沫。
1989年政府為整頓地下金融，採取管控銀行對房地產授信額度，及大幅提高利率雙管齊下，進而導致全台銀根緊縮，李同榮指出，「當時房市、股市雙雙反轉。」
在長達12年的低迷後，政府祭出2,000億的首購貸款利息補貼等政策利多，才使房地產開始復甦。
蛋白區房價下修2成
貼近實價登錄行情
從區域分析未來1年變化，林左裕推測，蛋黃區因為欲購屋者的負擔能力沒起色，價格會苦撐，但多數擁屋者並不願意脫離市場行情降價出售，所以蛋黃區頂多下修1成；蛋白區則有1成∼2成的空間，尤其距離市中心愈遠、供給量大但實質需求未成長，如工作機會沒到位的區域，房價將會有明顯的修正，跌幅可能超過2成。
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