北中南行情
慎防再釀災，北市府鐵腕強制拆除違建
大台北》頂樓加蓋價格跌10%
撰文者：林帝佑
更新時間：2015-01-27
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2014年12月28日台北市南港區發生頂樓違建火災釀1死，也燒出全台的違建危機。火災後，台北市長柯文哲隨即於12月30日公布226間「屋頂違建隔出3個使用單元以上」的名單，並要求這些違建屋主須於2015年3月20日前自行拆除，否則將由政府強制拆除。
台北市違章建築依建築時間分成「既存違建」和「新違建」，台北市建築管理處副總工程司邱英哲表示，既存違建基本上是採取拍照列管，並分類、分期處理；新違建則是查報後排序拆除。而此波公布的違建名單大多是既存違建，但因為這些頂樓加蓋都隔成3個使用單元以上，在顧及公共安全的利益下，才優先執行拆除計畫。
違建情況嚴重，市府常常面臨「拆」趕不及「蓋」的速度，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為，主因是台北市房價高，讓民眾抱著「能多用1坪是1坪」的心態，而且出租效益佳，過去有不少包租公專門買有頂樓加蓋的公寓頂層來收租。
昔日》投資報酬率高
頂樓加蓋受包租公青睞
徐佳馨表示，市場上，頂樓加蓋計價的方式是正常坪數的1/3∼1/2價格，假設該物件正常坪數每坪60萬元，頂樓加蓋則為每坪20萬元∼30萬元；但是在出租時，若正常坪數每坪月租金為1,000元，頂樓加蓋則可出租到每坪800元∼900元，換算下來投資報酬率較高，所以受到包租公的青睞。
但在市府強制拆除的效應下，頂樓加蓋的價格出現鬆動，太平洋房屋投資部專員蘇家弘表示，在強拆違建的風聲出來後，大安區一間有頂樓加蓋的屋主便調降了開價，該公寓權狀坪數為40.5坪，頂樓加蓋的使用面積約20坪，原先開價為3,950萬元。頂樓加蓋以1/3的價格計算，可以知道該公寓每坪約83萬7,000元、頂樓加蓋每坪則約為28萬元，後來開價降至3,380萬元，若正常坪數一樣用每坪83萬7,000元計算，頂樓加蓋等於是用送的！
但是蘇家弘認為，市場景氣、房市政策仍是影響屋主開價的主要原因，只是選擇在這個時機點降價，不免讓人多做聯想。徐佳馨也分享，有一個即將簽約的房屋交易個案，剛好是此波226間拆除名單的其中之一，雙方目前協調要降價，但是降價多少仍在拉鋸當中。
今時》拆除風險提高
買方觀望不敢進場
台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源則分析，短期內頂樓加蓋的價格，整體而言可能下修5%∼10%，雖然價格略微下修，不過買方擔心拆除的風險，短期仍會抱持觀望的心態，不敢買進。
高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源甚至認為，頂樓增建未來可能只剩下純粹的建物成本價格，也就是以頂樓加蓋的使用面積乘以建築成本做交易，而且還有折舊的問題！
陳碧源說，頂樓增建一直是估價師判斷價格的難題，因為估價理論上，頂樓加蓋並不具有使用權價值，除了被拆除的風險外，倘若該建物有租金收益的話，還有可能被該建物所占土地的其他共有人主張不當得利，而請求分享租金的可能性，因此並不能保證「獨享」。
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