柯惇貿/城市醫生不動產投資團隊創辦人
房地產是很多有錢人喜歡的投資工具,不過由於房價高,造成資金進入門檻高,讓很多年輕人很猶豫,擔心買了房子壓力太重。其實,只要了解怎麼投資、做好資金安排,年輕人也能輕鬆買房。
鈔票變廢紙的時代,保值靠房產
有錢人為何喜歡投資房地產?城市醫生不動產投資團隊創辦人、本身也是包租達人的柯惇貿解釋,「有土斯有財」是傳統固有的觀念,房地產在傳統上有保值的價值,目前是趨於通貨膨脹可能愈來愈嚴重的世代,當鈔票變成廢紙,房地產仍保有其該有的價值,所以許多有錢人會寧願將金錢換成房地產來保值,使得房地產成為熱門的保值工具。
不過,房地產雖然仍是熱門的投資工具,有些情況卻已經跟以前不一樣,例如奢侈稅的實施、貨幣寬鬆政策可能退場、台灣中部與南部房地產市場的崛起、高鐵一日生活圈帶來的便利等,都讓現在的房地產投資,與以往出現差異。該怎麼投資房地產?柯惇貿建議,年輕人應該換掉舊腦袋、學習新招式!
【致富招式】
一、買房賺價差OUT!出租賺報酬率才實際
大家印象中房地產之所以好賺,是因為一買一賣之間可以輕鬆賺進幾百萬,獲利豐厚、能快速累積身價,但這樣的情況是以房地產市場處於多頭為前提。也就是房地產只漲不跌的情況下,才比較容易有買賣價差可賺。可是現在情況已經不同,原因有2個:
1.貨幣寬鬆政策退場,未來房價不排除走跌:柯惇貿分析,以目前的整體經濟環境而言,在美國的量化寬鬆貨幣政策可能退場及全球經濟互相牽引的影響下,房地產的多頭能夠走多久還不知道,等到年輕人存夠錢能夠進場時,也許當時市場已經是空頭來臨的時候。當房地產價格走跌,想靠買賣轉手賺價差的難度,將會提高很多,或者得等很久才有機會,這對口袋不夠深的年輕人來說,容易造成資金壓力。
2.奢侈稅卡2年,短期轉手難度高:奢侈稅實施後,若買進後持有未滿2年就賣,得繳交10%∼15%的奢侈稅,有人為了規避規定,以「信託登記」、「預告登記」、「權利買賣」、「設定抵押權」等方式進行房屋買賣,或以「自用住宅」、「農舍」、「預售屋轉讓」等名目作為投資標的,但這些做法幾乎都有風險,對涉世未深、薪水不高的年輕人來說恐怕不適合。
房間也可以出租,慢慢累積財富
在此情況下,柯惇貿認為,倒不如將不用的房間或整間房子出租,「賺出租投資報酬率,會比賺取價差更實際、風險小,且容易執行。」也就是先從養一間房子穩穩的賺租金開始,等到有能力的時候,可以由2房換成3房、4房的房子,還是以同樣的方法再分租出去,那麼就有機會慢慢的累積更多財富。