「我覺得年輕的時候可以沒有錢，但是不能沒有財商！」在板橋的咖啡廳，一位年輕人正在和市場先生分享他的故事。

他叫林禮祥，77年次宜蘭人，很特別的是他大學沒有畢業，19歲時休學工作每月存下5萬元，20歲時存到第一桶金，21歲就投資人生第一間房地產。26歲，是許多男生念完研究所剛退伍的年紀，但當時禮祥已經是一間寵物美容店股東、有2間房子穩定收租。靠房租及創業的被動收入完全可以支付他所有日常生活開銷，在一定程度上可以說他已經「退休」了。

29歲的現在，他除了房地產之外，還擁有自己的定存股投資組合，以及價值投資部位，現在也已經是一個小孩的爸。和其他人不同在於，他全部的時間都能夠拿來照顧孩子、陪伴孩子成長，閒暇之餘還能推廣一些理財觀念。

當然，這一路走來也不是十分順遂，過程中也有許多的失敗和挫折。市場先生覺得他的人生故事有非常多值得學習的地方，因此在詢問禮祥同意下，以下和大家分享，他從零開始到財務自由的故事：

某一次社團活動，成為改變的契機
「記得最主要想改變的原因，是大一時參加證券研究社的一場現金流桌遊活動。」18歲那年，禮祥高中畢業後，並沒有找到人生的方向。因為當時並沒有很會念書，單純根據指考成績分發，在大學念物流管理系。大一時禮祥加入學校的證券研究社，想提早學習投資理財知識。證研社的活動會邀請校外人士來學校分享，可以學到股票、基金、保險、房地產等概念。除此之外，社團還舉辦一個「現金流」桌遊教學活動，透過遊戲模擬投資房地產，從中增加資產負債與被動收入的概念。從這些投資理財課程和現金流活動中，禮祥學到一件最重要的事：一定要盡早增加被動收入，讓自己財務自由。

大學只念1年，就決定暫時休學
「我那時念了1年就不想念了。」當時禮祥覺得自己不是讀書的料，在學校上課沒學到太多東西，而一回到宿舍就是一堆同學在打電動，沒有任何成長。他算了一下，如果要把完整念完4年大學，不但要背上40萬左右的學貸，還要多浪費3年時間，因此毅然決定休學。

從做二房東開始，增加每月收入
一年後月入7～8萬，月存5萬元
在休學後，禮祥因為當初的社團活動以及現金流桌遊，對房地產產生興趣，想踏入這個領域學習。但因為手上沒有資金，因此和一些之前在社團認識的社會人士一起工作。「我們是先從當二房東、幫忙招租開始，這是沒有本金也可以做的事。」有些房東名下房地產較多，會需要有人代為管理幫忙把物件出租。這類工作需要常常帶看房，處理水電網路問題等雜事，甚至為了更快把房子租出去，還要自己去打掃房子，收入也不算高。所以雖然市場上有需求，但一般房仲並不碰這一塊市場，這讓他們有切入的契機。

當時只要成功代租一間房子，就可以收到1個月的房租當成中間人費用，平均大約成交一間可以收入1萬元。「有些房東有授權代管房子，我們也會將裝潢改建增加賣相，增加租金收入。」禮祥分享他的二房東心得，只要願意花一些小心思，就能加快房子的周轉。最初是從一些小單位的套房開始，做招租、管理、催收、房源開發工作，慢慢擴大規模發展。從學校離開後，禮祥全力投入房地產工作，假日則撥一點時間回學校進修。

業務工作雖然雜，但時間也非常彈性，當時一天行程如下：
10:00～11:00：開會。
11:00～16:00：若有預約就帶客戶看房。
16:00～17:00：開發潛在合作的屋主。
17:00～21:00：若有預約就帶客戶看房。

休學後花了一年時間努力累積，禮祥和朋友一起成立租屋代管公司，一年後禮祥每月收入達7～8萬元，他規定自己每月至少存下5萬元，做為未來買房子的本錢。