「當個包租公很爽欸，每個月都爽爽收房租，超穩的！」、「有錢先買房就對了！很多人都是從房地產賺到錢，甚至靠房地產財富自由...」

台灣目前高房價的現況一直很有感，以2020年來說，房地產可能不是什麼最棒的投資。但時間如果回到2009年呢？我們在這不去預測未來房價走向，無論是少子化、老年化都先擺在一旁，來聚焦在台灣當年房市飆最兇狠的那段時光吧！

根據這篇報導，從2009年到2018年（民國98年～107年），房地產10年間漲幅最大的都市是在台中市，達85.6％，購屋總價從570萬增加至1,057萬元，漲幅比新北和台北還驚人。房價漲幅第2高的為新北市，購屋總價從650萬增至1,190萬元、增幅83.1％；台北平均購屋總價則從1,200萬增至2,070萬元、房價漲幅70.1％，位居第3。既然台中漲幅第1名，我們來找一間1,050萬左右的房地產，粗略計算一下吧！

2018年到2020年，這2年房價仍有微幅上漲，而這10年來台中房租也在上漲，為了方便計算，把2020的房價當作2018來看待；房租也直接用2020年來計算，簡易計算如下：

台中房地產從2009年到2018年漲幅是85.6％，回推上圖591這間在2009年的購屋成本約為565萬，租金的部分皆以1萬8,000元／月、每個月都滿租，而且不考慮其他稅務、修繕成本的情況。

資本利得：2009年購屋565萬，2018年售屋1,050萬；
房租：1萬8,000元ｘ12月＊10年＝216萬；
結果：期初565萬，經過10年後，可以領回1,266萬（售屋1,050萬＋10年房租216萬）。

投資這間房地產，這10年來得出非常漂亮的年化報酬率8.42％。在相同時間，若是投入股票的表現會是如何呢？

這裡我們不討論飆股，就單純看0050就好，從2009年單筆565萬買進持有，一直放到2018年。這10年當中，完全不再做任何進出或加減碼，這樣年化報酬率會是多少？

0050在這10年創造11.4％的年化報酬率，贏了房地產的8.42％報酬率。而且上面計算的房地產報酬率，還有偷偷灌水...，在10年前選擇2種截然不同的投資方式，最終年化報酬率相差3％，0050多賺了400萬元。若是投資全球股票，也有10.25％的年化報酬率。未來台灣房地產要再漲1倍，也許難度極高，但股票市場再漲1倍，仍然是很有機會的（請留意過去的績效並不代表未來的表現）。

房地產的借貸特質及成本
雖然房地產報酬率不如股票，但房地產是銀行最願意放貸的資產，能夠向銀行借錢，意味著可以靠著槓桿，用200萬來投資1,000萬的房地產，顯著提升用錢的效率，不過計算報酬率時，當然還要額外扣除借貸成本。

房東需考慮很多顯性成本，例如：房屋稅、地價稅、管理費、水電瓦斯、保險費、空租期、裝潢費、修繕費等...等等，而隱性成本的部分，還要擔心房客會不會鬧自殺？或是遇到奧客給你把房子亂搞，或者房租遲繳、不願搬走等等，這些事常常時有所聞，讓房東勞心勞力的鳥事比想像中的還要多，這些成本，都會降低你的總報酬。

流動性也有極大的差異
0050想賣就賣，而且還可以部分賣出，在順利成交後，2個交易日後就立馬可以收到錢了。房地產無法切割，要賣就只能整間一起賣（廢話），而且賣的速度可沒那麼快，一般都是3個月到半年才會售出。不過也因為房地產流動性比較差，在購屋前總是會小心謹慎地再三考慮，主要都是長期投資為主，持有的時間比一般台股投資人更長、更久。反觀，台股投資人卻常常因為一點風吹草動...，例如新聞這樣說、專家那樣講，就反射性地短進短出，常常錯失一大段甜甜的報酬。

如果是以「投資」為前提來考量的話，我會選擇長期投資指數型ETF。不過若是以結婚、生子考量、以「自住」為前提的購屋計畫，再不買房老婆都要跑了，那當然趕緊想辦法挑一間屬於自己的房子，這種踏實、安心的感覺，是指數型ETF沒辦法給您的。

本文經授權轉載自投資指南宮

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許弘德 Hunter

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如果你跟我一樣都需要依靠投資理財，讓自己未來生活過得更舒適
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