小檔案_蕭碧燕
年齡：45歲
學歷：淡江大學管理研究所
經歷：安泰投顧理財諮詢部副總
現職：中華民國證券投資信託暨顧問商業同業公會秘書長
為什麼會這樣？其實是投資人沒有搞清楚產品真正的內容是什麼！上一堂課，我曾提到REITs Fund（不動產證券化基金）的報酬率，不會像前幾年這麼高。或許有人會問，為什麼次級房貸風暴看似過去了，REITs的報酬率卻還只有5％至8％？
以資金運用方向區分，REITs有「權益型」與「抵押型」兩種。權益型（Equity REITs）指的是，直接將資金投資在具經營收益的不動產本身，常見的投資類型包括辦公室、購物中心、工業廠房、餐廳、旅館等，主要收入來源為租金，部分則為不動產買賣的交易利潤，報酬主要來自租金收入和買賣利差。
另一種抵押型（Mortgage REITs）是以募集來的資金，承做各式不動產抵押貸款。收入來源是放款手續費與利息，就如同不動產的金融仲介角色，主要是持有標的物的放款債權或不動產相關抵押證券，以利息收入做為主要收益來源。
次貸風暴發生後，真正受到傷害的是抵押型產品，只不過全球有超過一半的REITs在美國，一旦美國房地產猛跌，權益型基金當然也會受到波及，因為買賣的資本利得減少，投資報酬率會回歸到它原本屬於抗跌型的產品特質。但是，真正影響深遠的，卻是一般人認為穩健保守的債券市場！
30、40年來，美國沒有發生過這麼大的風暴，大家一向覺得抵押型商品很好，但我要提醒的是，只要是投資，再OK的產品還是有風險，風險再低，就算是千萬分之一的發生機率，還是有發生的可能性。以債券市場的問題來看，最大的風險就是違約倒帳，雖然借錢給人家可以很穩當的收利息，但如果借錢的人跑路了，你還能指望人家會還你本金嗎？