老牌飲料商黑松（1234）公司股價3個月大漲近90%，已經逼近去年4月中股市高峰時的價格，其漲勢大致與老牌資產股士電（1503）、士紙（1903）同步。不過，由於手中微風廣場土地開發利益驚人，但是租金收益的合理性卻在法人間引發討論，目前已有建商打算參與明年黑松董監改選，讓黑松股價更添想像空間。
黑松股價反彈逼近去年高點台北房地產逐漸回暖，在台北市精華區擁有土地資產的黑松公司，最近再度成為房地產和金融界的話題焦點。黑松被歸類為老牌資產股，土地多、負債比低、獲利又穩定，吸引法人長期持有，像公務人員退撫基金就是持股逾5％的大股東。
至於黑松最重要的土地資產，則是位在台北市復興北路與市民大道間的微風廣場土地，這筆資產有商場1萬3,354坪，另有1,344坪土地出租給微風做停車場，合計1年可為黑松貢獻3.5億元左右的租金。這個租金水準是否合理，近年來一直有不同的討論。
調降微風租金 引發其他房東不滿
今年1月21日，黑松公司一則公告讓相關討論再次浮上檯面。這則公告是黑松對外公布，承租微風廣場的三僑實業以全球經濟衰退造成消費萎縮為由，要求黑松和旗下資產管理公司，自今年1月1日起調降停車場租金，黑松已經允諾，因此將使黑松1年少收1,199萬元的租金。
這則消息因為吸引包括家樂福等大型賣場跟進，要求房東降租金，結果，讓在台北市有出租商場的一些金融機構大為不滿，認為黑松對三僑的談判「太軟弱」，根本是給人家「欺負到底」。
土地潛在利益高 估每股應有30元
為何這樣說？因為按黑松公告的財報，微風廣場土地和建物的帳面價值為48.37億元。可是，有房仲估計，這塊含住宅用地在內的土地，如果改建為豪宅出售，潛在開發利益可達200億元。儘管黑松公司表示，目前並無開發計畫，對於這樣的估值也不表認同，但是，一位金融機構主管指出，黑松公司公告的土地帳面價值太低了，按照他們依重置成本計算，黑松每股淨值應該有30元，不是像公司現在估的只有17.69元。如果按照合理估值去計算，那麼黑松出租微風土地收的租金明顯偏低。
正因為看好黑松價值被低估，已有建商敲進股票，準備結合法人，參與明年黑松的董監事改選。針對外界的這些批評，黑松財務處處長白錦文對本刊記者表示，有關租金「都是跟著長期合約走」，而且停車場租金每個月只減少近100萬元，對公司整體營收影響不大，減收租金的時間也只為期1年，之後將會視景氣再調回原價。