30歲前靠房產　滾出千萬身價

這種「看一眼就知道值不值得投資」的判斷功夫，就是當年張美美從事房仲業3年，前後成交過100多間房子所累積出來的經驗，雖然自嘲當年被當廉價勞工剝削，不管業績再怎麼好，每筆成交佣金才數千元～1萬多元不等，扣除生活開銷與孝養金，3年只存10萬元。不過英雄不怕出身低，雖然當年只有10萬元積蓄，張美美善用信用槓桿不斷累積身價，用專業闖出讓人刮目相看的成績。

買賣8招：從租客找買家 轉手利潤20%

綜合了12年的買賣經驗，張美美不藏私地分享她經營房地產買賣市場的獨門心法。

招數1》專區經營

鎖定區域深耕操作，好處是可以清楚了解當地區域行情的漲跌空間，張美美只鎖定SOGO商圈與文化中心，因為前者是她當年跨入房產的第一個區域市場，贏在比其他人更熟悉這個商圈；後者則是南高雄最貴的地段，只有收入較穩定的中產階級會來這裡買房子，客戶的層次高，不管買賣房子或租房子，糾紛率較低。

招數2》選格局和採光好的中古屋

張美美收貨時，只挑採光好、格局方正的房子，如果是法拍屋或斷頭戶，無法進去看內部格局，一定要到房屋外頭評估這間房子的面寬、深度、與後棟建築物的間距，面寬不足3米半，放棄！間距太小嚴重影響採光，放棄！

招數3》精算看不見的成本

看不見的成本包含至少一季的貸款利息、仲介4%手續費、過戶成本、裝修成本等。如果是無法看內部格局的房子，張美美就必須靠平面圖與地籍圖對照著看，推測內部的格局與水電管線配置，評估接手後是不是需要花大筆預算裝修，侵蝕獲利空間。扣除這些成本後，如果沒有把握把價格拉高2成以上轉手賣出，寧願放棄。

招數4》向房客逆向行銷

如果物件是小套房，張美美會採取邊租邊賣的方法，因為小套房的總價低，可以培養租客變成買主。尤其是那種希望一次繳1年房租，換得租金折扣的房客成功率最高。張美美善用「繳租金不如繳貸款」的說服術，例如：「你1個月租金給我6,000元，1年就是7萬2,000元，兩年就14萬4,000元，繳了10年，房子還是我的；不如你再拿出6萬元，以20萬元當頭期款，等房貸繳清了，房子變你的，而且你跟我買，還可以省一筆仲介手續費！」除了省下仲介費，張美美還可以帶對方去銀行申請房貸，連代書、過戶流程都可以幫房客跑，服務到家，張美美的套房有8成都是由租客成交。