資產大於負債　財務就沒問題？

2010年我計畫找房地產相關工作，打算給自己6個月時間，準備轉職。我想請教理財顧問，以我目前資產負債的狀況，是否能提前在40歲靠著既有的千萬房產退休？此外，我的第1間房子已經增值1倍，地點坐落汐止捷運站旁，未來還有增值空間，我應該先獲利出場，將這筆錢拿來進軍台北市房產，還是繼續出租等它增值？

【需求目標】

1. 現有的485萬元房貸，如何提前還清？
名下4間不動產，市值約1,000萬元，但有485萬元房貸，希望能在40歲前清償完畢。

2. 手中的中古屋已增值1倍，是否該獲利了結？
在汐止買的第1間房子現增值1倍，但未來還有捷運題材，是否該獲利了結？還是繼續出租賺租金，等待捷運通車時再賣掉，可以賺更多？

3. 依目前資產，能否從北縣轉戰北市房地產？
過去不動產投資都以台北縣為主，台北市房市很吸引我，如果我賣掉部分台北縣的房子，是否適合到台北市置產？

【專家建議】

認證理財規劃顧問（CFP）廖慶憲：
先釐清資產迷思，以免財務缺口擴大

分析許先生收支後，我發現，一旦沒有穩定的工作收入，許先生就會陷入收支失衡的狀態。我建議許先生應該先釐清理財觀念和使用理財工具的迷思，改善個人的現金流量，再思考如何靠千萬資產退休。

迷思1：資產＞負債＝財務沒問題

很多人評估自己的財務狀況，只把財務概分「資產」和「負債」兩類，只要資產大於負債就認為收支管理沒問題。其實，負債應該要更精準地區分為「流動性負債」（通常利率較高，借款時間較短，如會錢、信用卡分期帳款等），和「自有負債」（如房貸、車貸等）、「投資性負債」（如股票融資或是投資用途的房屋貸款）等3類，建議將利率較高者優先還清。