資產大於負債　財務就沒問題？

許先生如果想要同時保有4間房屋，一定要增加薪資收入。而且薪資收入要大於理財收入，才能夠降低負債比，減輕舉債投資的壓力。

迷思3：房子繼績長抱，等捷運通車賺更多

許先生4間房地產投資中，唯一有增值的就是在汐止買的第1間房，增值幅度1倍，但是許先生認為該房屋位在未來捷運站旁，應該還會有增值空間。依照台北縣政府對於汐止線捷運的規畫，最快民國112年通車，也就是要等13年這間房子才有機會可以再翻倍，而這13年期間會有租金收入。所以他想長抱，不打算出售。

但我認為，投資客對房價的增值幅度通常都會樂觀預期，往往會忽略折價風險。許先生的第1間房子屋齡已20年了，再等13年脫手，必須計算32年老屋的折舊率。

此外，汐止房價目前處於相對的高點，許先生也已賺了1倍，我建議許先生賣掉第1間房，因為賣掉後，不但可以清償300多萬元的房貸，只剩下自住的房貸，負債比可以下降到21％，甚至還能增加270萬元的現金。如果許先生可以妥善運用這筆資金，重新規畫資產配置，先累積足夠自有資金，再來進軍台北市房地產，等待下一波房市大行情，就會更接近專業包租公的夢想。

【診斷】收支分配比重建議為：

1. 賣掉汐止第1間房，雖然會減少租金收入，但是貸款馬上減少324萬元，貸款月付金會大幅下降。

2. 目前保單只有癌症險和儲蓄險，建議可以購買產險公司的意外險和醫療險，增加基本保障。

3. 轉業期間不可超過6個月，還是應該要先找到基本的薪資收入，避免現金缺口擴大。