養套房》採「認養大樓」法，集中管理降低成本
如果認為小型商辦的產品難度較高，還可以選擇套房，作為當包租公養房的入門產品。小套房因為坪數小，總價偏低，租金報酬率相對較高，該如何選擇？可以參考以下6原則：
原則1》選擇交通便利的商圈：對租屋族來說，交通便捷很重要，即使環境優美，但是地處偏僻，仍是招租不易。因此，首選位於大眾運輸工具方便可及的地區。
原則2》位在大馬路上：「安全性」也是重要考量，千萬不要選擇投資位在巷子內的套房產品，而是選擇位在主要幹道或是大馬路旁的建築。
原則3》要有24小時警衛管理：有24小時的管理對安全性也是一種加分，雖然管理費成本墊高，但換個角度想，這也能過濾出入分子，提高安全性，降低管理成本。
原則4》戶數不要超過100戶：戶數太多，出入分子太複雜，會影響租客意願。另外，最好選擇產品單純的套房社區，避免同一個社區混雜了套房、2房與3房產品的綜合性社區。
原則5》屋齡不要超過5年：即使要養房，也要考慮日後的轉賣狀況。因此，建議選擇屋齡不要超過5年的套房，即使持有10年後要轉手，屋齡約15年，也不至於因太舊乏人問津。
原則6》坪數以8∼10坪為主：根據曾鑑垣的經驗，只要裝潢不錯，該有的配備都齊全，如液晶電視、洗衣機、無線網路等，坪數8坪、10坪與12坪套房的租金行情都差不多。既然如此，就要選擇坪數小一點的，壓低總價，愈能拉高投報率。
另外，曾鑑垣會利用「認養大樓」來養套房，也就是說，當同社區有人要賣，他就會收購，並透過參選社區主委，來確保社區管委會品質，另外，把出租套房集中在同社區，也能集中就近管理。他以自己認養的某社區為例，迄今已收購超過該社區15%的套房，每年穩定創造近百萬元的租金收益。