「這個理財商品極好，放兩年就有14%，××地產大開發商呀！不會倒的，收益比定存高呀！」中國某家銀行櫃台櫃員正在跟高專貴客（VIP客戶）推銷現在大陸最火紅的不動產信託商品，高專貴客還嫌棄利率不夠高，因為現在利率超過10%以上的不動產信託商品比比皆是。
看在1年期定存利率只有1.1%～1.4%的台灣民眾眼中，如此高利率實在令人瞠目結舌，再加上人民幣穩健升值的優勢，台灣投資人很難不心癢，但真的沒問題嗎？
在兩岸基金界經驗豐富的前荷寶投顧董事長章嘉玉解釋，這些銀行賣的商品其實並非定存，而是不動產業者向銀行借不到錢，轉向信託公司借錢，信託公司再切割為小單位，以證券化方式賣給一般消費者，銀行只是代銷的角色，看似高利率，但對購買民眾來說其實有信用風險，也就是不動產業者周轉不靈倒閉時，民眾可能拿不回本金。
中國建商飽受通膨之苦
轉向信託借高利貸
為什麼不動產業者願意花這麼高的利率向市場借錢？「房地產蓋一半，中國政府再度緊縮市場資金，不動產開發商的資金斷掉了。」章嘉玉說，開發商向銀行貸不到款，被迫轉向利率更高的管道借錢。
另一方面，大陸民眾也飽受負利率之苦，因為中國下半年來通膨率高達6%多，但官方1年期定存利率僅3.5%，玉京財經執行長汪潔民說，百姓把錢放在銀行只會變薄，中國股市兩年來表現也不好，正亟需高利率商品，雙方一拍即合，造成這股房地產信託銷售熱潮。
這些不是由銀行直接放款的融資管道被稱為「影子銀行」，去年開始，中國緊縮市場資金，影子銀行規模愈來愈大，利率也遠遠高於傳統銀行。
名詞解釋＿影子銀行
又稱影子金融體系或影子銀行系統（Shadow Banking System），指房地產貸款被加工成有價證券交易到資本市場，房地產業傳統上由銀行系統承擔的融資功能逐漸被替代。
影子銀行是非銀行機構間的資金流通，卻扮演著銀行的角色，為次級貸款者（如房地產業者）與市場富餘資金搭建橋樑。