第1階段：購屋準備
【學分1】從月薪推算負擔得起的房屋總價
租金收益穩穩賺，讓人好心動，但是自己有能力繳得起房貸嗎？能負擔多少總價的房子？這是上班族要躋身包租公第一件要準確計算的功課。城市醫生不動產投資團隊創辦人柯惇貿建議，財力評估可以這樣做：
➀ 總負債比不超過月收入7成：銀行審核還款能力是以「平均月收入」估算，通常是以最近一年所得稅扣繳憑單收入除以12個月，算出平均月收入。如果名下已經申辦汽車貸款或信用貸款，或是有卡債，會吃掉這部分的額度。除非你收入很高，否則要是有很多消費性貸款將不利申請房貸，或是銀行會降低貸款成數，你的自備款就必須拉高。
➁ 是否有其他財力證明：如果能拿出名下有其他存款或是收益證明，部分銀行會因此放寬房貸額度或提供房貸利率減碼；不過，傳統老行庫審核較嚴苛，貸款成數只看「月收入」，其他財力證明無法幫你加分。
試算
小陳年收入60萬元，平均月收入5萬元，若名下無其他負債，能負擔得起的房貸預估是3萬5,000元（5萬元×0.7）。以利率3%、20年期反推，約可申貸636萬元房貸（每100萬元的房貸月付金約5,500元）；再以貸款7成反推房價，他可購買總價約908萬元的房子。
【學分2】還款能力要低估、不要高估
想當包租公的人常會認為：「用房租付房貸，20年後等於單靠租金就白賺一間房子。」但這是最理想的狀況，因為期間可能有人退租，房租收入馬上短缺2、3個月，如果沒有足夠的閒錢可以繳房貸，該怎麼辦？因此，自己的還款能力必須低估，千萬不能高估。