美國是全球最早發展REITs的地區,從1960年開始發展至今,目前單是在紐約證交所掛牌交易的REITs基金就有172檔,市值近6,842億美元。
根據美國不動產投資信託協會(NAREIT)統計,在美國,有超過4萬件物業是由REITs持有,去年全部REITs合計配息就達290億美元(約合新台幣8,685億元)。
美國REITs市場規模在全球占比達59%,位居龍頭地位。在全球市值排名前50大REITs中,美國就有31檔,市值占比更達72%,幾乎可說是寡占。而且美國不僅規模大,產品還非常多元。
![▲今年來美國旅館類REITs漲幅高達15](http://ism.bwnet.com.tw/image/pool/sm/2013/07/f5edb53ee5f6d452382a655f3ac4d2dd.jpg)
後年底房價預估再漲14%
至於美國房市今年以來的表現, 摩根大通分析師辛姆(John Sim)預估,今年美國房價將上漲7%,是原本預估值的1倍,累計到2015年底,預估房價會再上漲超過14%。美國房市行情看好,主因是成屋消化將近臨界點,待售成屋周轉天數已從去年5月的6.5個月,下降到現在的5個月,加上新屋銷售自底部翻揚,使得分析師普遍看好美國房價將持續攀高。
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升息初段不一定會馬上提高REITs借貸成本,因此,低負債公司不受影響,高槓桿、高負債的公司須等借新債還舊債時,才有利息成本拉高的問題。不過,只要物業有能力提高租金,轉嫁利息成本,收益反而可能增加,這時租約期間較短的REITs較能受惠。
評估》升息代表經濟確定復甦,有利房市投資
5月份,美國聯準會傳出QE(量化貨幣寬鬆政策)將提前退場,市場開始擔心美國可能提前升息,美國公債殖利率立刻彈升,全球股債同步大跌,同期間REITs價格也跟著滑落。
事實上,從歷史經驗來看,在降息尾聲、市場預期要升息時,REITs常會見到跌勢。但儘管行情下跌,美國REITs跌幅相對全球卻較輕。以今年5月中到6月底的下跌行情來看,富時全球不動產指數跌幅16%,同期間,美國道瓊REITs指數僅下跌13%,亞洲的香港房地產基金指數則下跌18%。
分析升息對REITs的影響,理論上,升息會讓房貸支出提高。同時,因為公債殖利率拉高,相對會使REITs的投資吸引力降低,這2個因素都會引爆REITs股價走跌。不過,由於聯準會升息的前提是美國總體經濟確定復甦,屆時,房地產市場不但回穩,房價更將因為需求增加而回到上升的道路,這時只要房市成交量及房價同步墊高,市場對REITs的評價就會轉向評估房地產增值帶來的收益。過去20年,美國歷經3次升息循環,結果REITs漲幅都超過美股。
▲美國過去3次升息,REITs漲幅皆勝S&P500指數