日本是亞洲最早出現REITs的國家，至今已有發展12年。雖然總市值在全球排名第5，但在全球具代表性的REITs指數成分股中，日本REITs占比卻排名第2。更特別的是，目前美國QE有意退場，可是日本卻才剛開始加大力度執行量化寬鬆，這是否會讓日本REITs比美國的更具有吸引力？
日本政府在2000年11月修改《投資信託法》，准許投資信託資金進入房地產業。2001年9 月日本建物基金投資法人（8951.JP）、日本不動產投資法人（ 8 9 5 2 . J P ） 2檔REITs掛牌，開啟亞洲第一個REITs市場。
在富時全球不動產指數的成分占比中， 日本R E I Ts 占比11.92%，排名全球第2。再看市值比重，歐洲公共房地產協會（EPRA）公布的2012年全球REITs調查報告顯示， 日本REITs有35檔，市值約374億歐元（約合新台幣1兆3,759億元， 截至2 0 1 2 . 0 7 . 3 1止），在全球REITs市場占比為4.88%，排名第5。至於投資標的，日本零售REITs占比只有美國的一半左右，辦公大樓REITs占比反而最高，比美國高出1倍。
今年主要REITs漲逾3成
受到泡沫經濟拖累，日本房地產市場自1990年代起低迷了14年，直到2004年才見到回暖。2012年，拜股市大漲之賜，日本REITs上漲80%。今年1月，日本政府宣布計畫設立一個規模1,000億日圓的房地產投資基金，要促進房地產業，並拉動日本內需市場。這種由政府帶頭出錢投資房地產的舉動，被視為日本政府做多的重要宣誓，市場信心受此激勵，主要REITs今年以來平均漲幅超過3成。
因短線漲幅大，日本REITs成為全球最貴，股利殖利率因此相對下降。東京證交所REIT指數5月22日創下1,479點高點，市值達6兆6,000億日圓（約合新台幣1兆9,800億元），殖利率下滑至3.6%。
由於日本目前商辦租金收益率還未全面拉高，整體供給量又因不少資產活化或是改造的舊大樓推出，使得辦公大樓空置率雖有下滑，但仍較租金水準高，預估最快要到明年，租金收益率將會向上與辦公樓空置率形成黃金交叉。
