租金報酬並非愈高愈好 離開5區恐難招租,且不易保值
今年在日幣兌台幣貶值超過7.5%後,房仲業者強力鼓吹:現在到東京買房更便宜,租金報酬率從6%∼12%不等!加上日本交易房地產,公共設施不計入,買到的是實際坪數,花同樣一筆錢,買得比台灣實在。不過,到東京買房,不管交易方式、制度、乃至稅法都與台灣不同。
建議投資人赴日投資不動產,至少須先有以下2個基本認知:
認知1.鎖定東京「都心5區」投資:東京房東網董事總經理李奇嶽指出,目前台灣人赴日投資房地產,都鎖定東京都心區。而且東京市雖有23區,可是考量未來轉手風險,建議只鎖定「都心5區」(包括港區、千代田區、中央區、涉谷區及新宿區)投資,同時,只買地鐵線大站、大線(如JR山手線)附近,最好是鄰近百貨公司或是大型商場,生活機能便利的物件。
認知2.挑物件不能只看租金報酬:第一太平戴維斯副總經理邱奕平提醒,愈接近精華區房價愈高,租金報酬率相對較低,但卻較能保值,未來才有機會賺到增值財。目前東京「都心5區」的租金報酬率約6%,若有超過7%的物件即可考慮買進。
首選大建商、「免震」構造 保值又易招租
離開5區報酬率雖可能拉高到10%,但須考慮是否容易招租?更要避免因不了解小環境而買到風化區,不僅銀行不會核貸,還可能牽扯複雜的黑道問題。接下來,再按預售屋與中古屋等不同產品類型,分別提醒投資應注意事項。
目前在台灣販售的東京預售屋多半是2014年就會完工的建案,選購原則大致有以下5點:
1.選10大地產商的推案:日本排名前3名的地產商依序是三菱地所、三井不動產、住友不動產。信義房屋不動產株式會社專案經理李芊億表示,大型開發商掌握東京精華區內較大面積的開發或都更計畫,除手上預售案較多、選擇較多元外,大品牌開發商的房子未來在二手市場也較能保值。因此,要買東京預售屋,建議只買前10大地產商的推案。
2.以1房與2房物件最好出租:1房規格適合單身族,2房格局適合小家庭居住,這2種房型最容易出租。李奇嶽建議,在東京不要選3房規格的產品,因為月租金要價30萬日圓,一班上班族負擔不起,反而租不掉,會有空租、租金出現空窗期的問題。
3.勿輕易變更原格局:在台灣買預售屋,交屋前建商都會給住戶申請「客變」的權利,讓買主可以變更格局。在東京買預售屋也可以提出類似申請,很多台灣人因為嫌日本房間太小、客廳太小,常會要求2房改成1大房。李芊億提醒,最好不要輕易變更原有設計,一來這樣的空間規格不符合日本人需求,不易招租。若是自住需求者,萬一未來想脫手變賣,也會影響賣相與價格。
4.選擇有「免震」構造者:日本位處地震帶上,一向重視各種防禦地震的建築技術。目前最新的技術為「免震」構造,造價雖較貴,但在重視抗震技術的日本市場,這樣的房子反而受歡迎。
5.離地鐵站步行不宜超過10分鐘:東京人十分依賴大眾運輸工具,尤其是四通八達的地鐵。因此,選擇距離地鐵站走路不超過10分鐘距離的建案最佳,太遠就不要考慮。
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