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    Smart智富月刊184期

    利率恐升壓抑買氣,容積限制下修建商搶推案

    產學專家背書 2014年後房市將反轉

    撰文者:游筱燕 2013-12-01 瀏覽數:22,272
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    自2013年下半年開始,市場上「房市反轉」、「房價下跌」的聲音愈來愈多,但媒體上又不時可見到某地區或某個案房價「再創新高」的報導,讓一般消費者難以判斷市場多空,也不知該如何做出正確的購屋決策?

    因此《Smart智富》月刊特別訪問戴德梁行總經理顏炳立、淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰、玄奘大學財務金融系副教授花敬群、全國不動產董事長葉春智,以及金磚動力行銷公司副總經理施孝文等5 位來自產學界的專家,為讀者解析國內房市的走向,並對需要在此時購屋的人,提供能挑選到「抗跌易漲」屋的原則。

    政策壓力+供過於求

    3大理由支撐論點

    首先,對於國內房市未來的走向,「2014年之後,多頭不再, 房價將跌。」是5位專家的共識。而他們研判的根據如下:

    1.政策與經濟環境趨緊

    顏炳立指出,從美國隨時會結束QE(量化寬鬆貨幣政策),讓原本推動房市的資金潮恐將退場,而國內的實價登錄讓房價透明化、奢侈稅只修不廢等措施,都讓房市呈現「缺氧」的狀況,才使2013年下半年房市會量縮、價緩跌,而進入2014年,市況恐怕只會更淡。

    2.市場需求量下滑

    過去1年,由於政策與經濟環境不利於房市,因此已讓房市投機與投資客紛紛收手,而支撐市場的自住型需求者,其實也正在下滑,因為根據內政部統計的「全國買賣移轉棟數」數據,近3年是逐年下滑(詳見圖1)。

    ▲近3年,全台買賣移轉棟數逐年下滑

    莊孟翰表示,過去10年,推升房市的主力之一是低利率,如今因房價炒作過度,政府頻頻打房下, 金融機構無論是配合政策,還是基於風險考量,已開始往「房貸成數降、房貸利率升」的方向調整,使得消費者因考量經濟負擔增加,而影響購屋意願;再加上對於「房市可能反轉」的預期心理下,壓抑了買氣。

    3.市場供給量大增

    對於房市是否反轉,建商、房仲其實最敏感。當房市追價、買氣動能不再時,業者勢必會趕緊興建推案,以便在房價下跌更多之前完成銷售。

    另外,花敬群指出,由於營建署修正容積率上限,自2015年7月開始,未來都更區域容積上限為1.5倍、非都更區域為1.2倍,比起現在的2倍,減少5成以上,使得仍持有土地的業者,為了避免興建面積減少,會積極搶照搶建,未來2年的推案增加更多,不利於房市後市發展。

    再從《住展》雜誌統計全國預售屋的推案金額來看,自2009年以來金額呈現不斷攀升的走勢,到了2013年,全年預估將創下1兆元的新高,超過了2012年奢侈稅推出前的房市高峰9,300億元。只是,推案量雖然快速成長,但是市場消化量不但沒有同步,還因需求下滑,使得餘屋數大增(詳見圖2)。

    ▲五都餘屋率都逐漸上升,尤其以新北市最多

    當供過於求時,價格就勢必跟著降。根據追蹤國內預售屋價格21年的「國泰房地產指數」最新調查顯示,2013年第3季台北市的新建案平均成交價為每坪81萬3,500元,較前一季下滑5.86%, 是統計中全台下滑最多的都市(詳見表1)。

    ▲北市新建案平均成交價季減達-5.86%


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