Smart自學網
  • 出版品:雜誌 > 追籌碼 我在股市賺1億
    訂閱雜誌電子雜誌

    Smart智富月刊184期

    分戶移轉限制鬆綁,購屋者可擁有建物權狀

    大台北》地上權宅貸款上看7成

    撰文者:郭莉芳 2013-12-01 瀏覽數:9,593
    如果您喜歡這篇文章,請幫我們按個讚:


    小胡長期以來都在房地產市場尋找投資機會,最近他接到代銷公司的邀約電話,介紹他到台北市延壽街松山新城軍宅對面看一個預售案,1坪開價110萬∼120 萬元。他一聽,這建案基地就位在知名的民生社區商圈內,隔壁的新成屋豪宅開價每坪180萬∼200萬元。緊鄰著豪宅的建案竟然便宜4 成,他馬上就預約看屋。

    沒想到,小胡一到案場後,銷售小姐介紹該案是屬於50年地上權的產品,馬上澆熄他投資的意願。

    自從高房價成為民怨之首後,台北市從2010年起就停止標售精華區的國有土地,改以標售「地上權」的方式活化國有地,讓有意投標的開發業者競標權利金,且價高者得。業者在付了權利金後即可取得土地的使用權,除特殊個案為60年或70年外,多數標案的土地使用權為50年。使用期間,業者每年要付租金給政府,使用期滿後將土地還給政府,或是雙方續約再延長使用期間。

    土地資源有限
    國有地採地上權標售

    在台灣土地價格飆高、土地資源日益珍稀的情況下,近幾年來有愈來愈多的地上權產品問世,例如原有的景美財訓所就是由華固建設標下。華固建設總經理洪嘉昇表示,目前已完成初步規畫,未來將以30坪左右的平價宅為主力, 每坪開價約45萬元上下,總價約1,350萬元,預計2014年上半年開賣。

    另外,昇陽建設2011年以4億4,600萬元標得的板橋三民路地上權,現正興建20坪∼30坪小宅產品,預計2014年初即可完工。另外,日勝生建設標得的SOGO商圈土地,目前已完成主結構體,這2個案子均尚未開賣。

    建商之所以不急著推,主因是之前政府規定地上權不得分戶移轉。換句話說,民眾花錢只能買到「使用權利」,但拿不到「建物權狀」,物權還是在業者手上。金融業者因沒有實際的擔保品可鑑價, 承貸意願很低,民眾變成要跟建商借款,或是像台北車站旁的「京站」,建商把產權信託給金融業者,再由金融業者以個人信貸方式放款給民眾,利率相對也比傳統房貸高出1倍∼2倍。

    地上權商品因不含土地、產權有年限,價格較擁有永久產權的房子還要便宜3成∼4成。但因貸款不易,市場接受度不高。為了解決這個問題,財政部在9月30日宣布鬆綁分割設定地上權,開放地上權住宅可進行分戶移轉,並鼓勵官股銀行承做貸款。換句話說,未來的地上權建案的買家可擁有建物權狀,將有助於向銀行抵押貸款,最高可貸至總價的7成,房貸利率可降到4%以下。

    這個政策看似利多,未來民眾會不會埋單,還有待觀察。中信房屋副總經理劉天仁說,地上權商品並非新產品,早在「京站」之前,台北市就已出現不少「地上使用權」建案,如中山區的「南京東錄」、「京華DC」;松山區的「南京333」、「河畔皇家」;信義區的「台北花園」;萬華區的「東京凱悅別館」、「成德VIP」等。

    ▲北市地上權建案單價僅所有權宅的6成∼7成 ▲北市地上權建案單價僅所有權宅的6成∼7成

    這類產品在推出之初,因價格比市價低4成,吸引口袋不深的民眾購買,再加上多是小坪數為主,也吸引不少置產客買來出租。因總價相對低、租金卻不打折,所以投報率比一般住宅還要高。不過,這幾年下來,就面臨到2個窘境:


    如果您想收到更多理財訊息,您可以按此: 訂閱電子報
    1 2
    Next
    精選推薦
    【高雄】12/10蕭碧燕 進階基金班(單堂)
    課程好學 【高雄】12/10蕭碧燕 進階基金班(單堂) 「基金千百檔,該買哪幾檔?」基金教母蕭碧燕30年不敗攻略!帶你挑對基金、選對策略、快速加薪掌握每月最新資訊,追隨趨勢,年年獲利出
    【高雄】1/14蕭碧燕 進階基金班(單堂)
    課程好學 【高雄】1/14蕭碧燕 進階基金班(單堂) 「基金千百檔,該買哪幾檔?」基金教母蕭碧燕30年不敗攻略!帶你挑對基金、選對策略、快速加薪掌握每月最新資訊,追隨趨勢,年年獲利出
    【高雄】3/11蕭碧燕 進階基金班(單堂)
    課程好學 【高雄】3/11蕭碧燕 進階基金班(單堂) 「基金千百檔,該買哪幾檔?」基金教母蕭碧燕30年不敗攻略!帶你挑對基金、選對策略、快速加薪掌握每月最新資訊,追隨趨勢,年年獲利出
    【高雄】4/15蕭碧燕 進階基金班(單堂)
    課程好學 【高雄】4/15蕭碧燕 進階基金班(單堂) 「基金千百檔,該買哪幾檔?」基金教母蕭碧燕30年不敗攻略!帶你挑對基金、選對策略、快速加薪掌握每月最新資訊,追隨趨勢,年年獲利出
    特別企劃
    達人帶路,保單不再霧煞煞!
    達人帶路,保單不再霧煞煞! 達人帶路,保單不再霧煞煞!...
    不懼市場變動 資產穩健成長
    不懼市場變動 資產穩健成長 不懼市場變動 資產穩健成長...