分戶移轉限制鬆綁，購屋者可擁有建物權狀

大台北》地上權宅貸款上看7成

撰文者：郭莉芳 2013-12-01 瀏覽數：11,029

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小胡長期以來都在房地產市場尋找投資機會，最近他接到代銷公司的邀約電話，介紹他到台北市延壽街松山新城軍宅對面看一個預售案，1坪開價110萬∼120 萬元。他一聽，這建案基地就位在知名的民生社區商圈內，隔壁的新成屋豪宅開價每坪180萬∼200萬元。緊鄰著豪宅的建案竟然便宜4 成，他馬上就預約看屋。

沒想到，小胡一到案場後，銷售小姐介紹該案是屬於50年地上權的產品，馬上澆熄他投資的意願。

自從高房價成為民怨之首後，台北市從2010年起就停止標售精華區的國有土地，改以標售「地上權」的方式活化國有地，讓有意投標的開發業者競標權利金，且價高者得。業者在付了權利金後即可取得土地的使用權，除特殊個案為60年或70年外，多數標案的土地使用權為50年。使用期間，業者每年要付租金給政府，使用期滿後將土地還給政府，或是雙方續約再延長使用期間。

土地資源有限
國有地採地上權標售

在台灣土地價格飆高、土地資源日益珍稀的情況下，近幾年來有愈來愈多的地上權產品問世，例如原有的景美財訓所就是由華固建設標下。華固建設總經理洪嘉昇表示，目前已完成初步規畫，未來將以30坪左右的平價宅為主力，每坪開價約45萬元上下，總價約1,350萬元，預計2014年上半年開賣。

另外，昇陽建設2011年以4億4,600萬元標得的板橋三民路地上權，現正興建20坪∼30坪小宅產品，預計2014年初即可完工。另外，日勝生建設標得的SOGO商圈土地，目前已完成主結構體，這2個案子均尚未開賣。

建商之所以不急著推，主因是之前政府規定地上權不得分戶移轉。換句話說，民眾花錢只能買到「使用權利」，但拿不到「建物權狀」，物權還是在業者手上。金融業者因沒有實際的擔保品可鑑價，承貸意願很低，民眾變成要跟建商借款，或是像台北車站旁的「京站」，建商把產權信託給金融業者，再由金融業者以個人信貸方式放款給民眾，利率相對也比傳統房貸高出1倍∼2倍。

地上權商品因不含土地、產權有年限，價格較擁有永久產權的房子還要便宜3成∼4成。但因貸款不易，市場接受度不高。為了解決這個問題，財政部在9月30日宣布鬆綁分割設定地上權，開放地上權住宅可進行分戶移轉，並鼓勵官股銀行承做貸款。換句話說，未來的地上權建案的買家可擁有建物權狀，將有助於向銀行抵押貸款，最高可貸至總價的7成，房貸利率可降到4%以下。

這個政策看似利多，未來民眾會不會埋單，還有待觀察。中信房屋副總經理劉天仁說，地上權商品並非新產品，早在「京站」之前，台北市就已出現不少「地上使用權」建案，如中山區的「南京東錄」、「京華DC」；松山區的「南京333」、「河畔皇家」；信義區的「台北花園」；萬華區的「東京凱悅別館」、「成德VIP」等。