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    Smart智富月刊184期

    容積獎勵不如北市,協商過程曠日廢時

    中彰投》文創老宅都更沒甜頭

    撰文者:郭莉芳 2013-12-01 瀏覽數:7,293
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    從台南颳起的老屋改造風也吹到了台中。2012年1月位在台中火車站對面的「宮原眼科」開幕後,就帶動了觀光人潮,周邊也出現了更多復刻版的懷舊商店。宮原眼科所在地的建築是日據時代留存至今的古蹟,位在台中市的中區,而中區也是早年舊台中市最繁華熱鬧的地方。台中火車站周遭的店面更是燙金門牌,站前的舊遠東百貨還曾是全台地王。

    但因為腹地有限、單行道多、交通動線不順暢,近年商圈逐漸往北移,人口也不斷遷出,中區逐年沒落。直到這2年開始有集團進駐, 改造老屋、開文創餐飲店,才又帶動人潮。

    不過,雖然觀光人潮來了,搬出去的住戶卻沒再回來,因此住宅需求難以帶動。再加上此區的老舊建築多,要都更不容易,建商寧願到重劃區去買地推案,也不想耗費太多心力在中區的老社區內跟眾多所有權人談判都更,光是拆遷、權利分配就很耗時。

    僅市府主導3都更案有望

    可為中區房市帶來利多

    而台中市的都更容積獎勵不如台北市,建商嘗不到甜頭,自然興趣缺缺。總太建設董事長吳錫坤說, 台中舊法規中,都更容積只能增加30%,反觀台北都更案,容積可增加1倍。此外,台中房價每坪賣20幾萬元,但是台北每坪房價動輒上百萬元,兩地都更案利差很大。

    目前比較有機會的是由台中市政府主導的3大都更案—「台中州廳」、「體二用地」和「台中車站建國市場」,目前也陸續辦理開發招商,未來若能順利吸引大型開發商,應可為沉寂已久的中區房市帶來正面利多。

    至於台中市其他區域,回顧928 檔期,各建商的銷售成績不若以往,主要是因為房價攀高,不少人陷入觀望。雖然年底前還有自住買盤可以撐住一定買氣,不過以往相對低價的南區、大里、烏日、北屯等區域,開價都已站上每坪20 萬元以上,想要便宜入手,恐怕在美國QE(量化寬鬆貨幣政策)延遲退場、市場游資仍多的情況下, 2014年的房價還是以緩漲表現。

    場景拉到高鐵彰化站落腳的田中鎮。目前高鐵彰化站特定區的規畫已定調為「花田城市」,以綠色產業、生態園區為發展主軸。 不過,高鐵彰化站真的能為當地帶來多少人潮與觀光財,還是個未知數。雖然目前還在整地、規畫道路、興建下水道汙水處理系統的階段,但在高鐵站附近的農地價格已經炒到天價,從7年前每分地(約293.4坪)40萬元,漲到目前每分地已1,200萬元,等於1坪超過4萬元,炒作氣氛濃厚。

    如果以已通車的高鐵嘉義站、高鐵台南站來看,一日生活圈的便利並沒有為這2個高鐵特定區帶來繁榮,主要就是卡在營運能量不高。彰化縣人口多半集中在北彰化,以彰化、員林、鹿港等地為主。家住彰化員林鎮的江富山說, 如果他要北上或南下,一定是開車上高速公路比較快,不會考慮往南開到田中鎮後,再搭一趟高鐵,時間省不了多少,卻比較麻煩。

    若沒有一定的商務客流量支撐,可想見未來高鐵彰化站的乘客流量不會太高。若因如此,這一個新興的高鐵特定區,會不會步向高鐵嘉義或台南特定區的發展後塵, 可能性不低。

    ▲彰化縣主要行政區實價登錄最新行情表 ▲彰化縣主要行政區實價登錄最新行情表

    ▲南投縣主要行政區實價登錄最新行情表 ▲南投縣主要行政區實價登錄最新行情表

    ▲台中市主要行政區實價登錄最新行情表 ▲台中市主要行政區實價登錄最新行情表

    ▲台中、高雄捷運站周邊中古屋實價登錄最新(2013年8月)成交行情 ▲台中、高雄捷運站周邊中古屋實價登錄最新(2013年8月)成交行情


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