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    Smart智富月刊185期

    以為撿便宜 卻變成破財

    搶購法拍屋 小心誤踩6陷阱

    撰文者:游筱燕 2014-01-01 瀏覽數:24,219
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    一名台南市的單親媽媽,透過法拍標下一間被刻意隱瞞的「凶宅」。她投標前沒找代墊銀行詢問代墊款(詳見名詞解釋)事宜,拍定後因是凶宅,所以沒有銀行願意借她錢,就連原本標售的債權銀行也拒絕代墊尾款,辛苦積蓄的39萬元保證金就這麼被沒收。

    名詞解釋_代墊款

    因為標下法拍屋後必須在7天內補足尾款,否則保證金會被沒收,所以當現金不足時,民眾可尋求銀行代墊剩餘款項,類似房貸的概念。但由於撥款時間急迫、金額也非小數,並非所有銀行皆有承作,記得一定要在標屋前先探詢銀行相關細節。

    還有一位住在新北市的王小姐, 原本花了66萬元在台北市萬華區買下法拍屋,但她買的只是4層樓透天厝1/2的持分,另一半與土地所有權還在原屋主手上。最後法官認定,因為雙方都擁有產權,所以沒有經對方同意前,兩人都不能居住。由於現行制度的缺陷,導致法院常成為瑕疵屋的集散地,購屋者千萬不要以為跟法院買法拍屋,就會比較有保障。買法拍屋到底要注意哪些陷阱?讓我們跟著104法拍網總經理藍茂山、立詳法律事務所律師徐立信、太平洋房屋行銷部協理林銘傑、21世紀不動產法務部經理汪靜雯、法拍屋投資客Jeff等5 位地產與法律專家,一起揭開法拍屋的6大陷阱:

    陷阱1》

    易受競標氣氛影響追價
    拍價常創區域行情新高

    「法拍屋已經變成繼國有財產局後的第二公開狂飆市場!」104法拍網總經理藍茂山指出,之所以會如此形容,實在是因為近來的拍定價,很多都高到跌破市場眼鏡,甚至比周邊的區域行情還要高,如果再加計無法進屋看屋況、前屋主死賴著不肯搬遷等風險成本,那麼想要搶便宜的原意就會喪失。

    他舉2013年9月26日位在新北市汐止區二拍得標的情形為例:一戶位在建成路56巷69弄1號3樓、建坪33.2坪的法拍屋,2013年7 月18日一拍時,因為底價948萬元高於市場行情,所以以流標收場。二拍時在底價打8折下,來到760萬元,卻被民眾以1,282萬元拍下,還高於第一次底價,換算每坪單價達38萬6,000元。但實際上在內政部實價登錄網查詢,發現該巷弄的周圍大樓行情單價僅落在26萬∼35萬元間,結果法拍的價格還創了當地新高。

    藍茂山說,這樣的情況近年來愈來愈頻繁,主要原因就是法拍數量大幅減少、房價又不斷上漲所致。他就感嘆,2013年是他從業25 年來,案量最少的一年(詳見表1),在僧多粥少的情況下,當消費者原本想撿便宜,卻因現場搶標氣氛一時激情就標下高價,這正就是競標市場上常見所謂「贏家的詛咒」。

    ▲法拍總件數逐年減少,2013年恐不到1

    再者,因為市場萎縮,代標公司為了賺取得標後、拍定價3%∼6% 的服務費(編按:通常法拍屋沒成交就不收取),通常會以現場人數眾多為由,慫恿委託人再加價進行投標。就藍茂山的觀察,約2∼3 成的投標人會受到現場氣氛和代標公司的遊說而受到影響。他建議, 事先上實價登錄網查價、詢問附近房仲與該棟大樓管理員等,做好行情調查,並加進風險成本、自備款、代墊款等所需金額,心中盤算合理價,到了現場也應堅守價格, 量力而為。

    名詞解釋_代墊款

    因為標下法拍屋後必須在7天內補足尾款,否則保證金會被沒收,所以當現金不足時,民眾可尋求銀行代墊剩餘款項,類似房貸的概念。但由於撥款時間急迫、金額也非小數,並非所有銀行皆有承作,記得一定要在標屋前先探詢銀行相關細節。


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