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    Smart智富月刊186期

    房價高漲帶動店面租金,付租能力差者被迫遷徙

    大台北》趁低利卡位新商圈店面

    撰文者:游筱燕 2014-02-01 瀏覽數:17,043
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    在3年前, 有位「預算無上限」的俄羅斯買家,看準兩岸關係將會大躍進,找上台灣專門經營商用不動產的業者說:「忠孝東路上有沒有一整排、報酬率達4%以上的店面可以賣給我?我統統都要!」當然,他沒有如願。原因是:1.忠孝東路上幾乎沒有人願意賣店面;2.根本找不到投報率達4%的標的物。當時投報率頂多在2.5%左右,市場人士指出:「3%就算很了不起的搶手貨了!」

    結果,「店面市場在這3年中出現了極大的變化。」台灣房屋高資產中心執行長邱太煊說。Uniqlo、Zara進駐忠孝東路是最大的改變,這造成了附近的頂呱呱、Esprit、台灣中小企銀紛紛退租,由Swatch、愛迪達、亨德利(最近換旗下品牌Omega)進駐。

    去年全台店面總銷862億

    北市占比高達22.4%

    根據商仲業者統計,2012年忠孝東路商圈平均每坪租金才在2萬5,000元,到了2014年,租金已經站穩每坪3萬元,漲幅達到20.0%,以一般20坪小店面為例,不到2年,月租金從50萬元漲到現在動輒破70萬元。這還算漲幅小的例子,以被迫搬到巷子裡的頂呱呱來說,就是因為負荷不了月租金從80萬元漲到180萬元、高達125%的漲幅,才不得已離開租了40年的店面。

    邱太煊表示,日後付租能力高的店不斷擠下付租能力低的店,在往後會更加明顯,輪動速度加快。

    戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍表示,會有這一大波遷徙潮,主因在於精華區的房價高漲,租金卻未能跟上房價漲幅,使不少店面租金投資報酬率只剩下1%,代表房東必須收租100年才有可能回本,房東再也按捺不住,加上有意加價2∼3成的承租方愈來愈多,房東就順勢調漲租金,拉高報酬率。

    除了租賃市場租金持續墊高外,店面的買賣價格和總銷也繼續攀升。據實價登錄網上資訊顯示,2013年1∼10月全台店面總銷862億1,000萬元,台北市店面總銷有192億9,000億元,占全台店面總銷金額22.4%,排名第1,平均總價為4,762萬元;新北市總銷有128億2,000萬元,平均總價為2,112萬元,排名僅次於台中市,名列第3。至於店王,仍為2012年12月交易的西門町商圈店面,共8.63坪的面積,每坪單價落在613萬9,000元(詳見表1)。

    ▲北市金店王每坪單價高達613萬

    總結至今,大台北地區的店面市場有3大現象:

    現象1》新捷運開通帶動店面漲價

    2013年底信義線通車前半年,信義路一、二線店面房租就陸續調漲1∼2倍不等,造成近百家店面「大遷徙」,小本經營的小吃店、皮鞋店不是搬到巷內就是結束營業,取而代之的是連鎖品牌服飾店、伴手禮等店。

    就永慶房產集團店面事業部經理鄭朝鶴觀察,這樣的效應也會發生在2014年底松山線通車前夕,像是南京三民站已有大型連鎖店面─加州健身中心悄悄卡位,目前交易熱區仍以南京東路巷內店面為主,大馬路旁的店面屋主多惜售,寧願空著也不願降價求租,便是期待松山線通車後有大型連鎖業主看準龐大捷運人潮而進駐。


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