實價登錄上路再3個月即將屆滿2年，原先各界期望透過價格資訊公開化，達到杜絕炒房、壓抑房價的效果，豈料這2年來，相關配套措施遲遲未見下文，不只房價仍愈來愈高，民眾的租稅負擔卻因資訊透明後而更重，地政士公會全聯會名譽理事長王進祥忍不住跳出來說話，他認為現行是制度問題一籮筐，負責登錄的「地政士」卻成為代罪羔羊！究竟在專家眼中，實價登錄有什麼缺失？
缺失1》登錄出現時間差
預售市場成黑箱
依不動產經紀業管理條例第24條之1第1項：「發生代銷業未終止委託代銷契約前之預售屋不需登錄。」這項條文，簡單說就是預售屋在未完銷前不用登錄，等到建案完工、領取使用執照並申辦建物所有權第1次登記後，才需由承辦買賣登記之地政士登錄上網，景文科技大學財金系副教授章定煊形容，實價登錄沒解決帶領房價飆漲的預售屋，還助長哄抬價格，等到結案或銷售完畢才登錄的機制，讓預售市場至今仍是「黑箱子」。
業者表示，如此一來會造成諸多問題：
1.時間差產生的價差。因為當時的價格可能較低，不符合現在市場行情；
2.簽約價格的真實性。因地政士並不在代銷現場；
3.建商拒絕提供真實的交易價格給地政士。
由於建商有餘屋還沒賣完，要求承辦的地政士蓄意拖延、逾期申報，並表明願意代繳罰鍰，這些都皆非地政士所能全面掌控之事。
以代繳罰鍰為例，新北市有一建案有100戶，2011年∼2013年預售以及邊建邊售時總共售出了75戶，每坪均價30萬元，到了2014年1月取得使用執照、過戶，照理應該要在2月完成申報（編按：不管是自售或委託仲介業、地政士，都必須在完成所有權移轉登記30天內申報登錄，否則將處以3萬元∼15萬元的罰鍰），但建商為了不想讓單價30萬元的價格曝光，找上地政士希望替其隱瞞，並承諾支付225萬元（75戶×3萬元）的罰鍰。章定煊建議，未來最好將預售屋納入即時登錄的範圍，要求代銷、建商賣1戶登錄1戶，才是杜絕的好方法。
另外，也要小心建商聯手操弄。守護房屋董事長江守山指出，假設同一區域有2家以上的建商在推案，他們會相互協議好用相同價格賣給對方物件，並按照法定程序完成過戶，但付款時直接互抵掉，實際上根本沒有交易，做「假」成交價，試想，如果他們每一次墊高2成的價錢，房價炒到2倍∼3倍會很難嗎？尤其以大台北地區「蛋白區」的林口、新莊、五股區等地更盛行。他建議政府應嚴查類似情況，抑制炒作風氣。
缺失2》車位算法複雜
影響每建坪單價揭露數據
王進祥說，一個買賣交易案件，在實價登錄申報書之主要登錄欄位即有：「房地交易總價」、「土地交易價」、「房屋交易價」、「車位交易價」4種。其中車位產權之買賣就非常複雜，簡單分為有獨立權狀的登記，及沒有獨立權狀之公共設施登記，以後者為多數。車位作為公共設施之登記，又分為大公（所有住戶都必須使用的公設，如機電房、門廳、消防設施）的共有共用、共有專用；小公（如樓層樓梯間及電梯）或車公（停車用途的公設）的共有共用；編號登記或分管協議登記等，這些在實價登錄上往往是地政士最頭痛的問題之一。