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    Smart智富月刊194期

    賣方棄守價格底線,買屋談判有撇步

    大台北 實價登錄價砍8折出價

    撰文者:林帝佑 2014-09-30 瀏覽數:16,608
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    有民眾看上南港區每坪開價65萬元左右的新成屋,雙方拉鋸3個多月,最終以每坪56萬元成交,但周邊建案開價每坪80萬元,該案開價較低,房產專家Sway說,「因為賣方懶得跟你玩拉鋸戰,再磨下去也不是辦法,因為擔心『報復性不買』。」

    過去常聽到某些區域的房價「報復性漲價」,Sway說,現在卻是「報復性不買」讓賣方紛紛棄守價格底線。過去民眾看屋,房仲會跟你說「沒出價到多少錢,屋主就不願意談」;但現在民眾的心態是,「我出多少錢,你不賣就算了。」

    但現在看屋究竟要如何出價,才不會買得太貴?或砍得太凶,被口袋深的屋主嫌棄「沒Sense」不想理你,而錯失好貨?

    我們先觀察雙北市中古屋目前屋主開價跟實價登錄的落差,根據房仲業者調查統計各大不動產交易網,目前台北市屋主開價平均打8.6折即為實價登錄的區域行情;新北市則為8.9折。

    其中,開價與成交價落差最大的是台北市大安區,大安區平均開價為每坪107萬8,000元,但成交價僅88萬600元,折數約為8.2折,意即屋主開價每坪100萬元,成交僅約每坪82萬元。

    台北市買賣雙方的價格認知差距比新北市普遍較大,台灣房屋智庫研究員洪佩君分析,主要原因在於台北市屋主惜售心態更明確,尤其機能愈佳的地區,願意讓價空間就愈小,造成目前成交的物件多為低單價、低總價的產品,使開價跟成交價落差較大。

    參考1年內附近住屋行情
    4要點斟酌喊價

    住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說,現在買方都很聰明,會主動查詢實價登錄的行情,屋主想要「膨風」開價,已經不容易,所以雙北市中古屋普遍開價跟成交價的落差在8折∼9折間(詳見表1)。

    但開價直接打8折∼9折出價,經過雙方一來一往的議價,似乎撿不到便宜,所以徐佳馨建議,以「實價登錄」行情的8折∼9折出價,但要注意,是參考1年內、同社區最便宜的行情。

    實價登錄上路已2年多,累計至8月中已超過81萬筆資料,運用在中古屋買賣的實戰中,除了「以實價登錄行情的8折∼9折出價」外,還有幾項要點可以注意,或是用以斟酌加減價。

    要點1》不看特殊交易價、預售屋實價登錄價普遍過高

    若發現同社區,某戶價格低於行情許多,通常是「親友、員工或其他特殊關係間交易。」在看實價登錄時,建議點「交易明細」確認;若發現價格高於行情過多,多因為物件含裝潢,但這點實價登錄中並不會載明,所以要以「最低」的行情打折再出價。

    Sway則說,除了物件含裝潢外,以預售屋來看,有可能是建商為了「定錨效應」所做的登錄。

    一般而言,預售屋會出現實價登錄,是在代銷合約到期,通常在完工後才會有行情價可參考。他舉例,在中和的某預售案,銷售期間就登錄了幾戶每坪70萬元以上的成交行情,「可是我朋友才買每坪50多萬元。」選擇只先登錄高價的戶別,明顯是為拉抬待售戶別的行情。

    所以Sway建議,「預售屋的實價登錄乾脆都不要看」,若要針對預售屋出價,可參考附近新成屋的價格再打9折出價。


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