包租公最好往南走
投報率還有雙位數
更可怕的是，學生套房未來可能還會租不出去！用最悲觀的數據來看，國家發展委員會人口推計中的低推計資料顯示，接下來的6年，台灣的大學生（18∼21歲人口）人數，以每年平均約5萬人的減幅逐年下滑，若該學區沒有學生以外的租屋人口進駐，其租金恐將有下修壓力，或是空租期變長，拉低租金報酬率的問題。
綜觀整體，現在較不適合進場當學區包租公，但各學區的實際狀況仍有差距，以目前的租金報酬率來看，台灣房屋統計北部、中部，學生人數前10多的學區租金報酬率發現，愈往南、租金報酬率愈高（詳見表1）。現階段在北部的學區旁，買房收租每年的租金報酬率平均僅2%∼3%，這樣的租金收益，恐怕連負擔持有成本都不夠。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，包租公想要進場投資的學區宅，每年租金報酬率最好在5%以上，因為就算不計貸款利息、持有成本等，都要20年才能回本，「萬一房價買得高、租金報酬率低，出售時又賠了房價，豈不是白做工。」
張勻分析，北部學區旁的購屋成本高，但中南部知名大學周邊仍有許多房價相對低檔的區域，所以每年租金報酬率可到雙位數。譬如位於彰化的建國科技大學的學區包租公，每年還有10.94%的租金報酬率。
至於現在進場，會不會賺了租金卻賠了房價？張勻認為，「即便房價下修，中南部相對北部而言，因為房價基期低，修正幅度有限。」所以可選擇中南部的學校。
但是就算租金報酬率高，還要注意學生人數是否穩定，「（因為）萬一這學期沒有租出去，一空（租）就是半年！」知名包租公、身兼蔡志雄律師事務所主持律師蔡志雄表示。
接下來可預期的是，大學之間的學生爭奪戰勢必愈來愈激烈，因此想當包租公，有影響力及有口碑的知名學府會是首選。陳炳辰建議，欲選擇的學區宅，該校近年來學生人數規模最好都在1萬人以上，以確保租屋需求無虞。
另一項建議，蔡志雄和陳炳辰都異口同聲地說「要有遞補租客最佳！」也就是有「轉型機會」的出租物件，何謂轉型機會？蔡志雄舉例，譬如買在公館的物件，原先招租的目標族群是台灣大學的學生，但少子化之後，是否可以轉型，出租給附近的上班族、商圈的工作族群？這將是租金能否維持的關鍵。
傳統的學區包租公，只需要注意該校人口數是否穩定，但陳炳辰表示，未來的學區包租公，交通機能也是應該考量的一部分，交通便利才能帶來上班族租屋的需求，屆時，學區包租公不只能將物件租給學生，也能租給遞補租客，做好轉型準備。
最後，蔡志雄補充，在少子化的狀況下，家長比較在意孩子的居住品質和安全性，所以最好將出租物件的品質提高，而且愈靠近學校愈好，才可以同時提升出租率和租金報酬率。
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