「每天你都在媒體上聽到歐洲有多糟, 但是還是有正面消息。」英傑華投資不動產團隊主管保羅.萬德華(Paul van de Vaart)於8月初首次來台時,接受《Smart智富》月刊專訪時強調。在目前收益難尋、動盪頻仍的投資市場中,歐洲不動產市場仍有不錯的績效!根據Lipper的統計,過去1年,台灣販售的3檔歐洲房地產股票基金,平均報酬率都有25%以上,遠勝全球房地產股票基金的2.5%和亞太房地產股票基金的-6.36%(統計時間至2015.07.23,以下同)。
而萬德華所管理的英傑華歐洲不動產證券基金過去1年也有27.63%的報酬率(編按:這類房地產股票基金主要以投資歐洲的不動產投資信託REITs為主,占投資組合可達9成)。
愛爾蘭經濟好轉
使首都商辦需求大增
報酬率亮眼讓人不禁想問,歐洲的房地產股票基金現在還能買嗎?有哪些利多和風險要注意?
萬德華認為,歐洲房地產股票基金未來3年仍看好的主要原因是,區內許多國家開始出現復甦的跡象。從圖1可見,相對於指標指數的國家持股分布,萬德華增持愛爾蘭的比重相當高。
「我們喜歡,而且有非常好的表現的是愛爾蘭的首都都柏林。都柏林的房地產市場復甦得非常強勁。」雖然曾經被列為「歐豬五國」之一,但是,近來愛爾蘭經濟復甦強勁。從013年底左右,愛爾蘭一掃2012年∼2013年中的陰霾,每季都有相當不錯的正成長(詳見圖2)。經濟成長好,使得都柏林的商辦需求開始增加。而在歐債危機時,有許多房地產開發商因為破產而被迫出局,所以,目前都柏林的房地產市場面臨了需求暢旺,但沒有開發商能提供新供給的窘境,因此都柏林是萬德華重點看好的市場,殖利率高達5%。
另一個萬德華有增持的國家,則是也被歸類為「歐豬五國」的西班牙。隨著經濟逐漸復甦,在西班牙首都馬德里和大城巴塞隆納已經可以找到不錯的投資標的。但是,萬德華也提醒,該國的住宅市場仍是供過於求,他沒有持有相關標的。
不只經濟改善,房地產股票基金主要的投資標的—REITs,本身的財務結構也見改善。過去REITs最被人詬病的地方就是其槓桿比率高,一遇到金融市場風吹草動,就會大幅波動。但目前歐洲地區的REITs財務狀況已經有改善,主要可以分為3方面來看:1.槓桿比降低。以歐洲一些大型的REITs為例,萬德華指出,衡量其槓桿程度的貸款價值比(loan to value)已經從金融風暴之前的45%降為30%∼35%;2.負債年限拉長,有利於財務穩定;3.歐洲地區的REITs也從過去往往依賴單一銀行學到教訓,現在會分散資金來源,例如發債等。
萬德華舉例, 以歐洲知名的REITs——Unibail-Rodamco為例,其目前發債的成本只有2%,但租金收益可達4%,發債對其來說算是相對安全的資金來源。
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名詞解釋_REITs
中文翻譯為不動產投資信託,顧名思義其主要投資標的為不動產,可以是商辦、購物商場、住宅或是倉庫等。特色是將其收取的租金收益,作為股利發放給投資人。