產業布局偏好零售業
尤其以購物中心為主
雖然看好整體歐洲市場,但是就產業的布局上,萬德華偏好零售業(retail)的REITs,例如購物中心等,「在不動產的景氣循環中,零售是一個很穩定的資產類別。」萬德華說。在這方面,萬德華重點持股是前十大持股中的Unibail-Rodamco。此一REITs主要持有歐洲地區高檔購物中心,旗下有72家購物中心,遍及歐陸各地,其中有53家每年可以吸引的人潮超過600萬人次。
萬德華解釋,由於購物型態的改變(例如網路購物),購物中心已經成了一種休閒概念而非單純的購物。因此,高檔購物中心配備有高級餐廳,甚至是滑雪場、溜冰場等,更能吸引人潮。這類型的REITs殖利率可達4%。
在商辦部分,除了看好上述提到的都柏林商辦市場之外,萬德華也看好倫敦商辦市場,主要是因為城區新供給有限、但是租賃需求仍旺,所以租金持續上漲。他比較不看好巴黎地區的商辦,主因是供給過剩、空置率仍高。
展望未來,萬德華認為,歐洲REITs仍然看好,「我們認為未來3年歐洲的經濟狀況改善、空置率降低,因此不動產市場開始向上、價格開始上漲,投資面看好。租屋市場也看好,再加上低利環境會持續較久,因此我們仍然樂觀,」萬德華說。他也強調,目前歐洲REITs仍在景氣循環的中點,尚無過熱問題,未來1年的總報酬(股利加上資本利得)約在8%∼9%之間。
雖然持續看好,但是萬德華也仍在密切觀察相關風險,其中最重要的就是政治風險。舉例來說,倫敦商辦是他看好的領域之一,但是目前英國正在商討舉行歐盟去留的公投。若公投結果真的決定退出,必定會對倫敦的商辦產生衝擊,這類風險都是萬德華所密切關注的。
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小檔案_保羅‧萬德華(Paul van de Vaart)
學歷:荷蘭馬斯垂克大學經濟學碩士
經歷:荷蘭年金管理公司ABP資深投資組合經理人
現職:英傑華投資不動產投資團隊主管
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