用抵押型REITs提升投資收益

撰文者：MissQ 2021-01-01 瀏覽數：7,584

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在全球央行降息、持續執行寬鬆的貨幣政策下，不動產投資信託（Real Estate Investment Trust，REITs）成了不少人投資首選。目前REITs可分為2種：

1.權益型REITs（Equity REITs，eREITs）：投資一籃子不動產，收益來自租金，而現行在台灣掛牌的REITs都屬此種。
2.抵押型REITs（Mortgage REITs，mREITs）：主要投資房貸債券，而非不動產本身，收益來自槓桿利差。

其中，抵押型REITs在美股有iShares Mortgage Real Estate ETF（代碼：REM），在台股有FH富時不動產（代碼：00712）。關於00712的表現，因為在2020年3月時融資成本飆升，致使抵押型REITs利差縮小，加上高度槓桿壓縮獲利空間，導致股價重挫。

之後，美國聯準會（Fed）雖然持續購債，使融資成本降低，抵押型REITs利差提升，股價也緩步上漲，但截至2020年12月4日止，全年累積含息報酬率為-26%。

短天期利率持續走低將提高抵押型REITs利差
由於短期利率愈低，代表抵押型REITs利息成本愈低，將有助於提高利差並帶來的獲利，故須追蹤短天期利率表現。而短天期利率要觀察的是3個月期倫敦銀行同業拆放利率（London Interbank Offered Rate，LIBOR）走勢。

2020年初，3個月期倫敦銀行同業拆放利率（美元）為1.9%，而在3月12日時受聯準會降息影響，一度跌至0.74%，隨後於3月27日在市場缺美元、融資成本飆升下，反彈至1.45%。而在聯準會決定進場救市後，開始買進公債、房貸證券，並提供市場短期REPO（編按：Repurchase agreements，名為「附買回協議」，主要是央行透過短期抵押貸款，提供資金給初級市場交易商。交易雙方同意債券持有人賣出債券後，在未來約定日期，由原債券持有人回購債券，而回購價格必須高於賣出價格）融資資金，3個月期倫敦銀行同業拆放利率持續走低至12月的0.23%。據投信官網資料，以每單位配息額除以除息日前一日淨值計算，00712最近一期（評價日為2020年11月30日）的配息率為5.47%。

在聯準會持續購買公債及房貸證券下，並暗示2023年前升息機率不高，抵押型REITs的債券市場價格趨於穩定，再加上新冠肺炎疫情下的美國房屋市場熱絡，短期融資利率在聯準會購債下亦十分穩定，建議投資人可適度配置配息率8%的抵押型REITs，可提升投資收益。

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