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    Smart智富月刊282期

    內政部擬5草案打炒房,投資客拋售求解套

    交易二手預售屋 恐觸刑法遭追稅

    撰文者:林帝佑 2022-02-01 瀏覽數:18,691
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    2021年12月,內政部為了抑制房價哄抬等亂象,通過5項打炒房措施草案,包含:限制預售屋換約轉售、禁止炒作行為、預售屋解約需申報、管制私法人購屋、建立檢舉獎金機制。目前草案尚未送交立法院審議,但市場已有不少投資客怕「噩夢成真」,趕緊忙著找下一手買方解套。

    在這樣的狀況下,市場出現不少「二手預售屋」。而老王就是看上了一間賣方自售的預售屋,雙方對於價格也有共識,但賣方卻要求老王一同至建商處換約後,直接將價差匯入其戶頭,雙方不再另外簽訂「權利讓渡契約」等文件。這樣的做法,對於雙方來說會有什麼風險?

    永慶房屋契約部資深經理陳俊宏解釋,目前實務操作上,買二手預售屋的流程是:假設甲跟建商購買預售屋,總價1,000萬元,後來甲以1,200萬元將該預售屋出售給乙,此時,甲、乙、建商三方應共同會面進行換約,將甲原先跟建商簽訂的預售屋買賣契約上之購屋人換成乙方的名字。

    不過,此時的預售屋買賣契約仍是登記1,000萬元,因為對建商來說,他仍是收受一樣的價金,甲、乙雙方的交易與建商並無關聯;而甲、乙雙方則應另外簽訂權利讓渡契約,將實際的交易價格1,200萬元載明在該契約上。

    完成交易後,甲方應以權利讓渡契約與預售屋買賣契約上的價差200萬元進行申報,繳納最高45%稅率的房地合一稅(詳見表1);而乙方在日後出售時,則可以用權利讓渡契約上載明的1,200萬元當作購屋成本,依持有年限申報房地合一稅。

    未簽訂權利讓渡契約
    日後恐難證明購屋成本

    若是老王與賣方採用私底下交易的方式,而未簽訂權利讓渡契約,正業地政士聯合事務所所長鄭文在分析,這對於老王,也就是買方來說,其實相當不利,因為老王在日後出售房屋時,就會遇到無法證明購屋成本的問題。

    現行的房地合一稅,計算公式為:「課稅基礎=房地收入-成本-費用-土地漲價總數額」。先不管費用和土地漲價總數額,簡單來說,就是用賣出的價格減去買進時的價格當作稅基。

    以上述的例子來看,若乙方過了數年,以1,500萬元出售該房屋,在無法證明取得成本為1,200萬元的狀況下,國稅局會認定預售屋買賣契約上的1,000萬元為乙方的取得成本,所以乙方出售的價差就會高達500萬元。

    但若買賣雙方有簽訂權利讓渡契約,則乙方就可以提出成本為1,200萬元的證據,價差即為300萬元,屆時房地合一稅的金額將大幅降低。

    未如實申報房地合一稅
    當心被處3倍罰鍰

    除了乙方無法證明取得成本之外,恐怕還會有刑法責任。因為根據2021年7月實施的「房地合一稅2.0」,規定一般自然人買進預售屋之後,若出售,持有2年內,適用45%稅率;持有2年至5年,適用35%稅率。而變成成屋後,持有時間則要重新計算。

    在未進一步簽訂權利讓渡契約的狀況下,賣方等於是用當初買進的價格申報房地合一稅,帳面上看起來零獲利,所以房地合一稅稅額自然就為零,但很明顯地,賣方有逃漏稅的問題。

    鄭文在表示,若未依規定申報房地合一稅繳納稅款,除了補繳稅額之外,更要承擔另外的罰則。據《所得稅法》第108條之2規定,若個人未依限辦理申報,可處3,000元以上至3萬元以下罰鍰;有漏報或短報情事,則可處漏稅額2倍以下之罰鍰;未依規定申報,除核定補徵應納稅額外,可按補徵稅額處3倍以下之罰鍰。


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