他拿出10萬元後，就談到買方的出價了，是低於市場行情大概2成的價格。接著就開始一連串地說，這買家很有誠意要買房，真的是喜歡你們的房子，不然不會這麼快就拿現金斡旋，對方也是年輕人預算不夠多，就當作幫助年輕人……。用這招「苦肉計」，不外乎是想套問我的底價，看我最多可以降價多少？
因為他開出的價格和我的期待有很大的落差，我雖然沒有想用多高的價格賣出，但是那樣開價低於行情價太多，實在不合理，因此我堅持沒有鬆口降價。當時的我，雖然不算老練，但也是當了記者近10年，各種手段也見識過不少，所以我只請他回去讓買方加價。
房仲執行斡旋時
必須有買賣斡旋契約書
好不容易「送客」了，我靜下來梳理整個經過，覺得有幾個奇怪的點：第1，週末來看房的3組客人裡面，我來來回回地想，實在感覺不出來哪一組買家有表達出這麼喜歡這房子，到馬上會出斡旋金的地步。
第2，這個菜鳥業務除了拿出大把的現金之外，我沒有見到任何其他的文件（當時同樣是賣屋菜鳥的我，還不知道應該要有「買賣斡旋契約書」這個東西，就是一般說的「斡旋單」，上面可以看到買方的姓名、出價，及斡旋有效期限）。所以對於這個買方到底是不是存在，我真的很懷疑。
我立馬打電話跟朋友打聽，才知道一般房仲業務根本不會捧著大把的現金到屋主前面斡旋！所以我差點被耍了。
我推論，這菜鳥業務員也剛入行，一定是帶著他的「學長」評估我年紀不大、應該沒有太多賣房經驗，所以菜鳥被迫拿我當練習，對我實行「壓價十八招」的其中一招。因菜鳥業務員也很生疏，且違背他心志，所以整體進行得不太流暢，尤其是緊張到豆大的汗珠直流，引起我的懷疑。加上這菜鳥業務員眼前的我，雖是第1次賣房，但在工作上已應付過不少採訪對象，所以這菜鳥業務員未達成任務即無功而返。
同樣的，如果你想買房，若遇到黑心仲介，對方也可能用「假斡旋」來拱價。比如說，你看了一間房子很喜歡，在考慮出價1,200萬元斡旋時，房仲可能會說，昨天有另一個同事剛好收斡旋，出價就是比你高50萬元、80萬元的，用這個手法引導你出更高價。
用要約書談價風險低
但實務上仍慣用斡旋單
其實，想委請房仲業務幫你談價格，並不需要真的拿錢出來。參考內政部「不動產委託銷售契約書範本」的附件二「要約書範本」，買方只需要在要約書上表明願意出價總金額，再交由房仲去向屋主進行議價就可以了，以避免現金被挪占的糾紛（斡旋單和要約書差異詳見表1）。
要約書上，比較重要的內容包括：願意承購的總價格、委託斡旋期限、付款方式及其他附帶條件、違約罰則約定、正式簽立房地產買賣契約書之期限等。如果屋主在要約書上簽名確認出售，同樣具有法律效力，需要的讀者可以在行政院內政部的網頁上找到範本。
不過在市場現行方式上，房仲還是會希望買方先交付一筆斡旋金，來代表買方的誠意。有些房產投資客也喜歡用高斡旋金的方式，來表達想買的決心。但房仲業並不會把斡旋金提現、捧去給屋主看，現金會由房仲公司暫時代為保管，業務員只會拿「買賣斡旋契約書」給賣方看並進行議價，裡面會包含支票影本，或收款紀錄及保管條號碼（上面可看到買方已付出多少斡旋金）。
若斡旋成功，屋主會在斡旋單上簽字確認願意出售，這筆斡旋金就會變成法律上的「定金」。注意，不是「訂金」喔，定金是法律上的擔保方式，表示已確「定」或言「定」，買方若違約，是無權要求退回的；賣方若違約，則要雙倍返還——也就是除了返還定金，還要再付給買方同樣金額的錢。若最終斡旋不成功，業者會將斡旋金全額、無條件、無息返還給買方。（本文摘自第1章）
小檔案＿陳淑泰
學歷：政治大學新聞系
經歷：《Smart智富》月刊副總主筆、《工商時報》撰述委員、召集人、《中國時報》、《聯合晚報》記者
現職：自由投資人
著作：《房市老手21堂超強實戰課：快速看穿房屋買賣陷阱》；合著之著作《平民股神蘇松泙2：不蝕本實戰操作》、《平民股神蘇松泙3：不蝕本投資至高境界》、《權證小哥：贏家的智計》等
延伸閱讀
▶掌握售屋4步驟 交易過程更順利
▶不能只看房仲提供的行情表！房市老手教你用2網站估對房價