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    Smart智富月刊304期

    利率降至1.775%、年限拉長為40年

    「新青安房貸」助攻 首購買盤回來了!

    撰文者:楊明峰 2023-12-01 瀏覽數:4,982
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    「新青年安心成家購屋優惠貸款精進方案(以下簡稱『新青安房貸』)」優惠購屋政策從2023年8月上路至今,成功提振房市買氣,更令2023年度的全國買賣移轉棟數預期,從原先「28萬棟保衛戰」樂觀上修至「挑戰30萬棟」。新青安房貸為何有這麼大的威力,可以助攻房市交易量?主因在於利率條件與貸款年限都有做出調整。

    新制條件降低購屋負擔
    提升首購族進場意願

    新青安房貸相較於青安房貸舊制,包含機動一段式利率從2.025%降為1.775%,在市場利率普遍超過2%的現在,成為現今房貸利率的「破盤價」。此外,貸款年限也從30年延長為40年、貸款額度上限從800萬元調高至1,000萬元、寬限期更是從3年拉長至5年(詳見表1)。

    假使在2023年8月1日至2026年7月31日「用滿」新青安房貸的1.775%優惠房貸,3年下來可省下11多萬元的利息成本。加上貸款年限較現今主流的30年房貸足足多了10年,也將大幅推升民眾的購屋負擔能力。

    在不考慮頭期款、貸款成數、信評等條件下,假使以月還款3萬元來回推試算,青安房貸舊制利率為2.025%、年限30年,最高可購買總價約1,011萬元的住宅;當新青安房貸利率降至1.775%、年限拉長至40年,購屋總價將可提升至約1,288萬元,比舊制多出277萬元。

    樂居科技創辦人李奕農分析,當房貸年限邁向40年期時,每月償還的房貸金流將愈加輕鬆,且愈能接近區域的租金水準,再加上拉長寬限期,將大增年輕首購族進場購屋的意願,「在租不如買的考量下,有能力存夠頭期款者,就會考慮買房。」

    六都移轉棟數連4月年增
    房市交易量漸走出低谷

    據央行統計,今年9月包含台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀等5大公股銀行,其新承作房貸額度710億1,500萬元、月增12.4%,年增29.8%,其中青安房貸新承作245億8,000萬元,占新增房貸約35%,顯示新青安房貸明顯催出買氣。

    從最新發布數據來解讀,截至今年10月,六都買賣移轉棟數年增率已連續4個月轉正以外;今年前9月的全台建物買賣移轉棟數為21萬8,754棟,較去年同期年減10.3%,減幅已收斂至10%左右(詳見表2),而今年每季的移轉棟數更是連續2季正成長,顯示今年房市逐步放量。而下半年起又有新青安房貸助攻,以及年底購屋旺季,預期買氣將能持穩放量。

    再進一步觀察房市領先指標的預售屋交易量,據樂居網統計預售屋交易量發現,因應《平均地權條例》今年7月上路禁止轉售預售屋,雖然6月交易量爆出天量,接著7月因鐘擺效應呈相對低點,但截至11月中統計,隨著8月升至6,958件,已超越2022年下半年單月水準(詳見圖1),另外總體經濟預期轉好,也印證了房市交易量已走出今年年初的冰點。「政府推出的新青安房貸政策,儼然成為首購族利多,對房市信心面提升很多,從各項數據來看,剛需買盤穩定增長,交易量雖無明顯爆出天量,卻是助攻房市交易量走出低谷的原因之一。」李奕農說。


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