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    Smart智富月刊315期

    房價與股市

    撰文者:林正峰 2024-11-01 瀏覽數:164
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    我年輕時,讀了大量來自西方的經濟學與市場理論,其中,對於房價的重要觀察指標,即為房價所得比,簡單概念就是我們經常看到的,如果不吃不喝,需要多少年才能買得起房子。這個數值,對比歐美等先進國家,台灣一向遠超歐美,若以2023年底的數據來看,根據追蹤全球居住成本的資料庫網站Numbeo統計,美國是4.2倍,英國是8.4倍,台灣卻高達22.1倍,兩者相差甚遠。亞洲國家雖然普遍偏高,譬如韓國是20.3倍、新加坡15.7倍,但也比台灣低一些。

    為什麼?曾經有很長一段時間,這個問題在我腦海揮之不去。因為根據房價所得比,台灣房市簡直高不可攀,理應要「崩盤」。但近30年過去了,房價不但沒崩盤,還一路走高,以至於當年預測會崩盤的人都失望了,而投資房地產的人則都發了大財。為此,我經過多年的台灣市場實際觀察,發現不論是基於文化習俗理由或當地金融市場特性,房子在台灣被作為資產增益或保值功能,主要隨資產價格波動,特別是股市,跟薪資所得的關聯度反而較低。我也根據國泰房價指數,計算了2000年第3季到2024年第2季這24年來的全國房價漲幅,高達197%,換算成年化報酬率,則約是4.6%。簡單說,就是2000年1間500萬元的房子,現在要價1,500萬元。同時,我也在房價指數的趨勢中發現,這24年來,房市只有3次明顯下跌段,分別是2001年Q2~2002年、2009年、2015年Q3~2016年。這3次都有共同特徵,就是股市進入空頭約1年左右,房市跟著進入空頭市場,而跌幅最大的2016年,則加上當年有房地合一稅首次推出,對市場產生極大衝擊,因此加重了當年的房市跌幅,在2016年Q2,甚至較前一年同期大跌23%。回頭來看這次的央行信用管制,我相信這對房市長期發展是正面的措施,有助於短線降溫,部分之前開價比較浮誇的地區,也可能出現較大的回調,但整體來說,以台股多頭仍在持續狀況下,房價將很難有普遍性的下跌,想撿便宜者,必須等到股市明顯進入空頭,且持續將近1年後,才比較有機會。不過,已計畫購買自住屋者,你現在就該開始準備,在股市揚升的過程中,逐漸回收資金,切莫等到股市已經翻臉,才發現資金卡住,屆時即便房價真下來了,你也沒有資金可以一圓有房夢。


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