房產小常識
投資海外房產能大賺也能陷錢坑 專家教你選案3關鍵
撰文者：廖大緯 更新時間：2018-08-24
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3月底一位律師，拿了兩個英國商用房地產投資案給我看，要我估出這兩個案件，再推廣給當事人，當下的價格，我告訴他，多年前我就對這兩種案件詳細估算，後來都沒有推薦給客戶。
善用Google查詢海外資訊
一個是停車位的投資案，我只告訴他：Google查得到英國各地方停車位的收費，所以就很容易計算該投資案，給付的收益是否合理。結果就算24小時停滿，停車價用最高的白日擁擠時段，仍然少掉的幾個百分比租金收益。我俏皮地說：「開發商大概可以用堆高機，把這個停車場的車子疊疊樂，所以才有這種租金收益。」
另一個案件就更有趣了，約4年前網路上，在傳閱「宜必思廉價旅館投資案」
律師要我估出當時這一棟旅館的價格。我告訴他，當時我看到廣告，只有一個念頭：這間廉價酒店的房間價錢貴得不合理，根據我自己2013年～2016年往返倫敦多年的經驗，我每次住在帕丁頓車站附近，走路到海德公園大概5分鐘，每次夏天旺季去的時候，也是住廉價酒店，每個晚上差不多是80美元到100美元（約合新台幣2,400元到3,000元）。一間在曼徹斯特郊區的酒店，按照常理推斷應該不可能有到97美元這個價錢。於是，我就直接查了一下住房網站，發現現在的報價，大概是55美元（約合新台幣1,650元）左右，對比現在帕丁頓火車站附近的廉價旅館，約略為60美元到70美元間（約合新台幣1,800元到2,100元），也沒有貴到哪裡去。當年的開發商做了過度樂觀的預測，一般投資大眾以為的估價，是用旅館訂房網站的數字去乘以房間數，然後再乘天數，最後Google一下當地的旅館住房率，算出整年度的營業總收入。實務上，旅館的每一個房間，在不同季節，平日和假日，都有不一樣的定價。所以還是要拿到具體的財務報表，輔以當時該等級旅館的資本化率，才能正確的估出旅館的價錢。
他問我，那要怎樣才能拿到財務報表，我告訴他：「你還真的問對人了！我以前曾幫客戶做過這方面的功課。」我認為投資人有3個關鍵一定得曉得：
關鍵1》查詢簡易財報
英國所有的公司，就算是非上市公司，同樣查得到他們去年度的簡易財報。花20塊英鎊（約合新台幣790元）加VAT就拿到手了（詳見註1）。通常，這可以用來過濾開發商實力，並且初步比對投資標的是否和廣告的預期收益相符。
關鍵2》善用研調報告
全世界有一家旅館的調查公司STR Global，會提供全世界每一個地區，非常詳細的個別旅館營收，以及競爭性的分析報告。一個地區的完整分析報告買下來，大概要花到2,000美元到3,000美元（約合新台幣6萬元到9萬元）。這幾份報告都會很清楚的顯示：作為「勘估標的」的旅館每日房間價（ADR）、平均客房收益（RevPAR）、住房率（Occ）、各種細目的開銷、EBITDA（詳見註2）以及鄰近相似競爭對手的比較。就能推斷這一間旅館的經營，是在前段、中段，還是放牛班。再從這些財務數字，請真正的旅館不動產估價師，調查當地旅館的資本化率，即可估出這一間旅館在推廣當時的價錢，比對當初的廣告售價是否合理。
關鍵3》查證法院判決書
英國金管會（FCA）曾於2015年告贏兩家旅館，2017年底告贏停車位管理公司（詳見註3）。判決書的關鍵，在於法院認為雖然投資人有個別的登記產權，但因為這些房地產實質上必須受管理公司控制，才能彰顯價值，因此認為這種架構，意圖規避集合投資計畫（collective investment schemes），仍然違規，必須要還錢給投資人，並且要付罰款。因此，越洋去伸張正義，至少有當地的主管機關可依賴，只是到英國的法律費用實在不便宜，投資人額外要付出不少法律相關支出，我只能祝該律師的當事人最終拿回投資款。
房地產的投資分析
投資股票會做個股分析和產業分析，前兩點關鍵也是雷同的，第三點就是和股票有很大不同的投資警戒區，投資人該先問熟悉英國商用不動產的律師，投資旅館、停車位等大建築物或土地，其中一個被分割出來的產權，究竟有無可能發生上述的案情？
我一個客戶趙姐，在2004年就投資南倫敦四星級旅館的其中一間至今。她若在2015年出售，她的資本利得有7成。我曾分享過去倫敦順道勘察她投資標的的故事，將再擇時刊出。不過，聽過當地同業分享後，如趙姐般賺錢的經驗很少見。
英國現在有群眾募資買房地產的法律，我會建議投資人用財報和市場競爭這兩項工具，分析開發商、飯店管理業者和被投資標的建築物，直接以可伸縮的金額來參與群眾募資，就可以控制投資風險，或更有實力者，就直接投資旅館的私募基金，未來將會向讀者舉例說明。希望本篇所介紹的選案邏輯，能協助讀者篩選出獲利大的標的，避開可能的錢坑，摘得漂亮的內部報酬率（IRR）。
註1：查所有英國登記有案的公司，還有近幾年的財報和信用報告：CompanyCheck。
註2：稅前、息前、折舊前與攤銷前利潤。
註3：停車位案
本文經授權轉載自Moneybar
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