房產小常識

現況篇》

錢進日本 房租、增值兩頭賺

撰文者:林帝佑 更新時間:2015-04-28

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台灣房價漲、租金報酬率跟著壓低,依GlobalProperty Guide於2015年4月公布台灣不動產租金的年化投資報酬率只有1.57%(詳見圖1),不論在新興市場、或是與亞洲國家比較,都相對偏低。近年台灣資金因此掀起「到海外當包租公」的浪潮,先是到馬來西亞、紐西蘭、澳洲,最新則是前進日本!

知名電視節目主持人岑永康、張珮珊夫妻就愛上跨國投資,先是到紐西蘭買房收租,2014年底,又在日本大阪買下一間屋齡15年的透天厝,距離地鐵站出口步行僅約5分鐘,這棟5層樓的建物1樓是店面、2∼5樓出租給美容業者,合計年化租金報酬率高達7.5%。


岑永康和張珮珊選擇日本,是因為多次赴日工作,非常喜歡日本的生活環境,因此萌生在日本置產的念頭;與眾不同的是,多數台灣人到日本置產,都偏好買在東京,岑永康夫婦卻選擇大阪。

「因為大阪人感覺比較友善,生活步調舒適。」力主到大阪投資的張珮珊解釋。以上是感性理由,理性考量則是「投資報酬率至上」,剛開始找屋時,他們就只鎖定「滿租、且可做商業用途」的產品,不考慮買電梯大樓,因為在日本購買大樓需要繳修繕基金與管理費,這兩大成本會吃掉不少租金報酬,且調查後發現,他們相中的這棟透天厝,目前租客都已承租3年以上,不只滿租且很穩定,因此吸引這對夫妻檔下手買進。

不只岑永康夫妻喜歡到日本當包租公,根據日本《朝日新聞》報導,2014年東京不動產的交易有2成就是來自海外,其中來勢最猛的就是台灣的投資人!

3大優勢
吸引台灣人跨海投資

台灣人為什麼會愛上日本房地產?《Smart智富》月刊綜合大師房屋海外事業處處長蔡詠綸、台灣住友不動產負責人浦孝法、台灣房屋海外事業機構執行長邱創新、本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏、全國不動產總經理石吉平、東京房東網總經理廖惠萍、信義房屋日本事業處專案經理柳政億和誠信國際地產總經理蔡璟柏等8位具有海外地產投資經驗的專家意見,他們一致認為,現在到日本當包租公具有以下優勢:

優勢1》出租報酬率為成熟國家中最高

想當包租公,出租報酬率一定要高,且要夠穩才能賺得長久。日本房地產目前就具備這樣的條件,根據Global PropertyGuide統計,日本不動產出租報酬率高達5.02%,在成熟國家中最高。

新興市場的出租報酬率雖普遍較成熟國家高,但新興市場政經環境通常較不穩定,戰爭、動亂都是難以控制的因子,風險相對高。反觀日本,一直是世界前3大經濟體,人類發展指數(詳見名詞解釋)極高,穩定政經環境加上較高的投資報酬率,因此吸引外國人前進日本當包租公。

優勢2》推動貨幣寬鬆、讓外資可建設新住宅

日本歷經1990年代泡沫經濟,房價大幅崩盤,「失落的10年」讓整體不動產價格下修7成以上。柳政億分析,以東京的豪宅聚集地─港區廣尾周邊為例,1990年代以前,最高曾有每坪成交破千萬日圓的紀錄,泡沫破滅後,房價在2002年最低點時、每坪僅剩下約300萬日圓。2002年後迄今,回升至每坪約500萬日圓。

該指數是聯合國開發計畫署從1990年開始,用以衡量各國社會經濟發展的指標,主要參考依據有:健康長壽狀況、受教育年限、生活水平等,將國家分成極高、高、中、低4組。人類發展指數愈高,表示社會經濟發展愈佳。


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