好房二三事

封面故事搶先讀◆想用合理價買好房 該注意哪些事?

撰文者:編輯部 更新時間:2022-07-01 瀏覽數:7,926

6月16日,台灣央行再度升息半碼,合計今年以來升息達1.5碼,使重貼現率增至1.5%。在物價、利率接連走高下,讓現在想買房、換屋的人,擔心財務支出負擔變大。

而除了財務負擔增加之外,在買屋流程中,存在著價格與屋況等資訊不對稱的陷阱,更讓一般人面臨極大的決策風險與壓力。使得內政部先後在2000年5月19日公布《不動產說明書》與房屋交易相關契約書範本、2012年10月16日上線的實價登錄等規範措施,並經多次修正和變革後,如今已成一般購屋族在評估價格、屋況時最重要的決策依據。


只不過,上有政策、下有對策,加上房市太熱,中華民國不動產估價師公會全國聯合會名譽理事長、巨秉不動產估價師聯合事務所所長張能政就發現,在房屋買賣現場,價格陷阱與屋況糾紛仍然層出不窮。

「近幾年最常見的,是房屋銷售人員誘使買方追價,或向買方『誆價』。」張能政說,而使用的手法如,在同一時段安排多組看屋人潮,以提高搶買與加價意願,或選擇性使用實價登錄,列出1樓或頂樓等成交價較高的紀錄,或未揭露房價是包括了未列入權狀的坪數等,變相增加買價。

甫出版《房市老手21堂超強實戰課:快速看穿房屋買賣陷阱》作者陳淑泰則從近1、2年實際接觸案例觀察,「從帶看、出價斡旋,到準備簽約,竟花不到2星期!」與內政部10年前調查的平均6個月,買房的決策時間與品質嚴重被壓縮,發生糾紛或損失的風險非常大。

根據內政部統計,近年房地產交易糾紛不斷增加,其中與中古屋交易相關的前3大糾紛,分別是房屋漏水、終止委售或買賣契約,以及隱瞞重要資訊。

台灣住宅品質消費者保護協會(DQPA,以下簡稱住宅消保會)創會理事長吳翃毅,因同時為台北市政府法務局調解委員會委員,每月受理或調解的交易糾紛非常多,「其中有不少是,房屋銷售人員利用資訊不對稱,以非法律的過程或行為,達成法律的事實。」

因此,張能政與吳翃毅一再強調,「無論買房還是賣房,千萬一定要確認完全沒有問題,才簽約和完成過戶。」而在買屋流程中,最要掌握的有2大關鍵:掌握合理價格和屋況。

1.掌握合理價格:張能政表示,目前實價登錄的資訊品質佳,也明確好查,不過因為實價登錄,有著資訊落後實際成交時間2個月、部分成交量少的地段登錄資訊較久遠等問題,可透過下列3種資訊搭配運用:
①內政部或是信義房屋等機構的房價指數。
②以實價登錄資料做加工的資訊服務者,例如591實價登錄網,以及透過大數據和科學模型建立的估價網站,例如公益平台好時價、樂居網。
③房仲業者的即時性成交資訊。

2.掌握屋況:在看屋前,甚至是有買屋計畫時,吳翃毅建議,就先到內政部不動產資訊平台,下載《不動產說明書》、房屋交易相關契約書範本,以及「定型化契約應記載及不得記載事項」全部逐條審閱;而在進入買屋流程中的簽約、交屋、過戶階段,都要將房仲或屋主出具的屋況說明書、契約書等所有文件,與內政部版本交叉比對,如有看不懂或疑義,吳翃毅建議,最好找熟稔房地產法規的律師,或向住宅消保會預約免費的法律諮詢,才是避免糾紛、保障權益的根本之道。

由於台灣房市正熱,且在房屋交易中,一般購屋族屬於弱勢,因而不敢奢求能買到便宜好屋,但只要掌握上述2大關鍵,就不怕會用高價搶到瑕疵屋,而是用最合理的價格,入住屋況最安心的新家!更多購屋族需要知道的細節,請詳見《Smart智富》月刊287期封面故事報導。


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