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實價登錄總價竟包含裝潢費用？每坪「合理價」到底怎麼估才不失真？3分鐘看懂
撰文者：JellinaC 更新時間：2022-08-03
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「現在實價登錄都有公告，價格就是在那邊，不能再殺了啦！」、「有了實價登錄之後，我們賣房子都直接開實際的價格，對於你們購屋族來說，也不用再像以前那樣，來回議價了！」、「這周邊的行情價格就像實價登錄上面所載，現在就是整個都漲上來了，屋主也是看這些實際行情出價的。」
以上是最近想購屋或正在看屋的朋友們，不管去看代銷銷售的預售屋，或是看房仲銷售的中古屋，談到價格的時候常常會聽到的一些說詞；於是，我們不禁就會想，這樣屢創新高的價格，真的是這樣嗎？
什麼是合理的價格？
當你去看預售屋的時候，現場的銷售人員可能會透過他們自己整理的表格或電子圖表來說明附近的成交行情；當你在看中古屋時，仲介會給你一份你所看的標的房屋附近的最新成交行情。這些都造假不了，但是，你所忽略的可能才是最重要的重點：「賣房子時，總是會以區域最高價來定價；買房子時，總會拿區域最低價來議價。」
最老生常談的一句話：「沒有最合理的價格，只有最符合你需求與價值的價格。」每種商品都有那個當下供需雙方最能接受的價格，也才進一步能夠促成買賣行為；因此，對於買方來說，最保險的方法就是利用各種資訊管道來取得參考價格，以確保自己可以做出相對合理的判斷！
實價登錄查詢好用工具
在決定自己心目中的底價之前，要先了解怎麼使用參考工具！分享我自己最常使用的幾個可以查詢實價的平台：
1.內政部不動產交易實價登錄查詢服務網
現在我們一般比較熟悉的是內政部不動產交易實價登錄查詢服務網，每一筆不動產買賣交易完成申報後，相關的申報資料就會被整理並公開到這個平台上，提供所有民眾參考！
2.樂居網
對於一般人最直觀、也最方便查詢的是樂居網，這是一個由民間企業去整理發展出的一個不動產資訊平台，更符合我們一般人想查詢某社區或某地區的房價或相關資訊的使用習慣！
3.不動產成交案件實際資訊資料供應系統
如果你很認真，想要做各種成交的分析，你可以到不動產成交案件實際資訊資料供應系統上下載相關檔案；這個是不動產交易實價登錄系統的延伸，你可以在這個網站中下載全台灣所有的實價登錄原始資料。
實價登錄怎麼看？
在查詢實價登錄資訊時，大家最關心的就是房屋單價了！當你進入內政部實價登錄網站時，「原則上」上面呈現的單價是已經扣除車位金額後的真實單價；但是，請一定要特別注意，務必點擊進入交易明細的頁面中確認這筆實價登錄實際買賣的內容！因為，隨著合約約定內容及申報時填寫方式不同，可能會造成部分的混淆。
某建案實價登錄提供的資訊
圖片來源：內政部不動產交易實價登錄查詢服務網
像圖中的案例，實價登錄中的總價，其實是包含裝潢費用151萬元，然後車位也沒有標示價格，所以其實他的單價可能就略為失真！就這個個案來說，實際的單價應該為總價扣除車位價格、扣除裝潢費用後，再除以總面積，才是真實單價；須注意車位坪數是否被包含總面積中，如果是（像本案例就是），總面積須扣除車位面積。
車位價格與坪數的影響，在樂居網中就有幫我們整理，有將該扣除的車位價格與坪數扣除掉，呈現相對真實的單價；但交易價格中如果像上面案例一樣含了「裝潢費用」，那你就必須了解，這個單價是含裝潢的單價。因此，對於一般使用者，如果真的不了解怎麼計算，我建議可以直接參考樂居網的資訊，並參考明細中備註的訊息！
以上是在買房的路上曾經跌過一小跤、仍然在尋覓自己的小窩的我對於房屋售價與實價登錄的一些小小的分享，如果對於不動產相關議題有什麼想要討論或分享的，也歡迎大家留言或私訊我唷！
本文經授權轉載自JellinaC
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潔莉娜，無可救藥的白飯！認真生活，聊聊各種經驗與趣味，分享快樂分享愛，讓我們更勇敢的往前走！
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