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央行升息、高房價時代下,身上的房貸愈快繳清愈好嗎?達人3張表算給你看:資金這樣配置CP值更高

撰文者:小資YP 更新時間:2022-10-13 瀏覽數:6,260

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基金 ETF 理財 投資 報酬 貸款 房貸 指數 小資YP

將多餘資金提前償還房貸會是你的首選嗎?這樣做最划算。
你是否有揹房貸呢?你會不會想要趕快把貸款給還清減輕壓力呢?那你知道優先還款可以帶來多少利潤嗎?在低利的時候,我們將多餘的資金優先償還到房貸真的是一個正確且划算的選擇嗎?如果你有以上這些疑問,我們將透過比較不同的資金運用方式,告訴各位怎麼做最划算!


首先我們假設一個狀況,你跟銀行貸款1,000萬元買房子,固定利率1.3%,20年期,本息攤還的方法。很幸運地,因為你表現優異,獲得年終獎金100萬元,請問你是否會將它投入房貸提前償還呢?

註:所謂「本息攤還」指的是每期繳的總金額一樣,但是隨著繳款的期數愈多,利息所占的比例會愈來愈少,而本金則是反過來愈多。

一般人在沒有其他的投資方法情況下,通常都會選擇提前償還房貸減輕心理壓力,但是你是否有想過,提早償還這100萬元,可以省下利息多少錢?雖然不是很清楚實際的數字,但提早償還100萬元應該可以省下不少利息錢吧?(心中默默地想著)。

沒關係,我們來大約估算一下,到底可以省去多少利息。答案是:26萬元(100萬元x利率0.013x20年),不過這樣算出來的答案是不對的。如果沒有26萬元那答案會是20萬元嗎?也不對,並沒有這麼多。那正確答案到底是多少呢?

13萬6,166元。

我們提早把100萬元拿去償還之後,所省下的利息費用只有13萬6,166元。這個數字離你剛剛所猜測的答案是不是差很多呢?為什麼提早還100萬元所獲得的利潤比想像中少這麼多?最主要的原因在於房貸繳款的組合,仔細分析每期繳款內容,你會發現紅色線條的利息在前面幾年占據了房貸25%左右,也就是你前幾期的還款有1/4都在付利息,還款並不是完全拿來償還本金。


圖片來源:小資yp投資理財筆記

如果我們把房貸利率上升到4%,你將會看得更清楚利息和本金之間的關係(如下圖)。然而提前償還本金的部分則是可以想像成從右邊還回來,也就是你償還了大部分的本金而利息只有少部分。


圖片來源:小資yp投資理財筆記

由於你在還房款的過程中本金會愈來愈少,所以利息相對的也愈來愈少。這個意思是你不會一直欠著100萬元,所以實際上提前還款省下的利息隨時間而減少,就是這個還款機制讓你以為你省下了1.3%的利息,而實際上提前償還的報酬率完全不到房貸利率。

可以想像的是,如果房貸利率愈高,則利息占據房貸高比例的狀況會愈明顯。

房貸要怎麼還最划算?
接下來我們將使用房貸提前償還計算機評估,在相同的例子下如何做最有效的資金運用,如下圖:

圖片來源:小資yp投資理財筆記

定存
如果我們把欲還款的資金,拿去做簡單的定存(編按:以撰文時利率0.8%計)可以獲得多少利潤呢?

17萬2,764元。

這個結果是不是很令你訝異呢?儘管現在的定存利率非常低,但只要透過簡單的定存方式,所獲得的利潤就高於直接還款所省下來的利息(13萬6,166元),如果你使用所謂的高利定存的話,能獲得的利潤將會更多。在這20年中,只是定存所獲得的利潤>省去的貸款利潤,也就是說提前償還100萬元的年化報酬率還不到0.8%。

提前償還房貸,是個比定存還不划算的投資交易
1.指數化投資
如果你現在欲償還房貸的時間還有10年以上,選擇承受一點風險、獲取更高報酬的指數化投資方式會是個不錯的方式。透過簡單的全球股債組合,在過去將近100年的時間,持有10年獲得正報酬的機率是89%,持有20年獲得正報酬的機率更是高達100%,如果你的房貸償還年限是30年,那就更適合不過了。

圖片來源:小資yp投資理財筆記

選擇持有全球的股票市場組合VT,以過去10年的年化報酬率計算將近為6%,經過20年後,這100萬元將成長至320萬元,在這期間,買入VT相當於投資全世界8,000多家公司,你不需要做任何額外的交易、不需要每天關注市場的變化,只需要買入持有就能讓全世界替你賺取豐厚的報酬。你可以透過簡單5分鐘投資全世界來進行全球的指數化投資,或是點擊投資懶人包了解更多詳情(更多ETF投資標的)。

圖片來源:小資yp投資理財筆記

結論
在這篇文章中告訴大家3件事情,房貸如果是使用「本息攤還」的方式:
1.提前償還的報酬率遠低於房貸的利率。
2.提前償還所獲得的效益比簡單的定存還差。
3.將提前償還的資金進行長期的指數化投資很有機會獲得更大的效益。

各位讀者如果想要將資金做最有效的運用,可千萬不要再傻傻地將資金提前償還房貸,在上述的例子中,建議把多餘的資金使用定存儲蓄,除了是比較有效率的運用外,其背後的意義還能加快還款。況且,提前償還本金或是縮短繳款年限有可能需要支付額外的違約金。

想知道多餘資金是否要提前償還房貸,趕緊使用房貸提前償還計算機找出最划算的方式!

有沒有辦法讓提前償還的效益超過定存?請看這篇:少這個動作讓提前償還房貸效益大打折扣。

本文獲「小資yp的投資理財筆記」授權轉載,原文:房貸怎麼還最划算?獲得獎金要先還嗎?你所不知道的三個祕密!

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掌握大變局年投資關鍵

一位平凡無奇的上班族,俗稱的小資族。著有《一年投資5分鐘:打造每月3萬被動收入,免看盤、不選股的最強小資理財法》。除了專注本業之外,興趣是分享理財、投資文章。 相信透過長期指數化分散式投資,不需要選股、不需要猜測漲跌的方式,即使是小資族,也能贏回最美麗的人生。

主動享受生活,被動指數投資。

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