房產小常識

預售屋格局怎麼看?別被家配圖騙了!9要點幫你精準避開地雷格局

撰文者:安淇拉。寫寫生活 更新時間:2022-11-07 瀏覽數:6,486

我一直覺得買預售屋是一件很瘋狂的事情,建商只提供一些平面圖紙,景觀示意圖或樣品屋,客戶就要簽下百萬到千萬的合約。買家電還要貨比三家,上網查評價或是到實體店試用。買預售屋的過程,往往沒有太多參考資料就必須要做決定。這一切都太不可思議了!但苦於我們頭期款不足,要買房只能從預售屋看起。只能多做些功課,期望從有限的資訊中,選擇最適合的建案。以下整理出看平面格局圖的分析方法與大家分享。


步驟1》先從平面圖中找出樑柱的位置
通常柱子在平面圖中會畫成黑色,將柱子兩兩相連接即為樑的位置。

1.好的格局
(1)柱子外露,確保房間方正完整。
(2)樑的位置避開床頭或客廳,最好是在房屋的邊角。

2.不好的格局
(1)樑柱在屋內,可能會有畸零地或占據室內空間。
(2)床頭壓樑、客廳沙發上面有樑。
(3)客廳的樑會讓人有壓迫感,床頭的樑可以用床頭櫃避開,但是如果房間太小就會無法避開,這時要特別注意。

3.其他:從平面圖中看不出來的細節
(1)如果是RC的建築,樓層愈低,樑就會愈大,要將樑的寬高都考慮進去。
(2)有些室內的小樑,通常家配圖也不會標示出來。

步驟2玄關
1.好的格局
(1)適當的玄關大小(通常長寬為90公分以上),有地方可以做鞋櫃收納。
(2)有牆面或製作屏風的空間,不會一眼看到客餐廳。這是風水上的說法,因人而異。

2.不好的格局
(1)沒有玄關或收納空間不足。
(2)玄關太長。

步驟3客廳
1.好的格局
(1)客廳有直接採光。
(2)沙發和電視有安定面。
(3)沙發牆到電視牆的距離要3公尺以上。

2.不好的格局
(1)客廳無採光或是間接採光。
(2)沙發牆和電視牆的寬度不足。
(3)沙發牆到電視牆的距離小於3公尺。

步驟4》房間
1.好的格局
(1)要有對外窗。
(2)床頭不要壓樑。
(3)床頭不要背對門。
(4)房間門或廁所門不要對到床。
(5)床頭或床尾不要是大窗。
(6)2間房門不能門對門。

2.其他:從平面圖中看不出來的細節
避免建商在家配圖上動手腳,擺放非正常比例的家具,所以需要確實了解房間長寬尺寸。並以實際家具尺寸做評估。

步驟5》餐廳和廚房
1.好的格局
(1)餐廳和廚房相連。
(2)有電器櫃的空間。
(3)預留足夠的冰箱空間:看過有些建案是直接把冰箱規畫在廚房外;或是原規畫空間太小,必須購買特殊規格的冰箱。

2.其他
(1)中島和開放式廚房:要考量油煙味的影響。
(2)瓦斯爐或是電磁爐:高樓層小坪數的建案,因為消防法規規定,在開放式廚房不能有瓦斯爐,建商就會改配電磁爐。要考量到開伙的機會和電磁爐的方便性。

步驟6》衛浴
1.好的格局
(1)衛浴開窗。
(2)乾溼分離。
(3)合理的空間和動線:小坪數建案的衛浴空間受限制,可能導致開門都會覺得擠。

2.很好的格局
(1)4件式衛浴(面盆、馬桶、淋浴間、浴缸)。
(2)景觀窗。
(3)降板浴缸。

步驟7》陽台
1.好的格局
(1)方正、大小適中(依家庭人數和房型而定)。
(2)通風或採光良好。

2.不好的格局
(1)冷氣室外機放在陽台內。
(2)陽台太小。
(3)要經過浴室到達陽台。

3.其他:從平面圖中看不出來的細節
現在新大樓考慮到建築物外觀,都有規畫冷氣室外機的擺放位置。但是大部分的建案都不會標示在家配圖或平面圖中。所以要特別向業務或建商確認!如果冷氣室外機要放到陽台內,就會占用到陽台的使用空間,影響甚鉅!

步驟8》比公設比更重要的是得房率與坪效
1.得房率=(主建物面積+陽台面積)/權狀面積
主建物面積和陽台面積代表實際上使用到的坪數空間,亦即扣除了公設和雨遮的比例。所以得房率越高的建案,代表買到更多的使用空間。

雨遮在2018年以後是不計坪不計價,但是是以建照核發時候為準,所以目前有些新建案是持有2018年之前的建照,就會記錄雨遮坪數。這時候雨遮的坪數就會有影響,甚至差到1坪、2坪的空間。這樣就有可能發生權狀面積大、公設比低,但是得房率卻較低的情況。

2.坪效:是指實際可以運用的空間。通常是扣除走道空間、柱子等無法有效利用的坪數。

步驟9》除了房屋內的格局外,也要關注樓層的整體規畫、房屋坐向
1.梯廳明亮有採光。
2.單層戶數越少越好:通常是以8戶為標準。
3.電梯數量要足夠:通常單層戶數與電梯比要1:2為優。
4.是否為車道上方:車道上方的低樓層戶別,可能會有噪音干擾。
5.房屋坐向:注意西曬。

買房除了格局以外,還有很多要考慮,總價、坪數大小、建商風評、地段、周遭環境等。滿足以上所有條件的好格局,也不代表這建案就是適合你。看這麼久的房子,覺得代銷/仲介講的最中肯的一句話就是「沒有100分的房子和建案」,所以只能從各項評估中權衡利弊,找出自己能接受的最佳組合。

祝福大家都能找到自己心目中理想的家。

本文獲「安淇拉。寫寫生活」授權轉載,原文:[看房筆記]你一定要懂的建案平面圖-九大步驟分析房屋格局

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