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政策與少子化加持,房價會跌嗎?理財達人雨果:供過於求的問題很可能不存在

撰文者:雨果的投資理財生活觀 更新時間:2023-04-10 瀏覽數:22,464

圖片來源:達志影像

最近台灣通過了平均地權條例房價下跌成為了熱門話題,許多人都預估今年底前,房市會有一波明顯的下跌,再加上政府升息的推波助瀾,房價很可能會有一次明顯的回檔,是買加入手的好時機。

也很多人提到,台灣進入少子化時代,買房需求減少,未來很可能會跟日本一樣,房子會愈來愈便宜,現在買房根本就是冒著資產貶值的風險,以後你的房子要賣給誰?


近期房價是否會下跌,我不得而知,我認為這很看區域與地段。因為預期價格會下跌,買家縮手,成交量會降低,是滿合理的推估,但是否會造成全台的房價都下跌,我的態度是有所保留,或許有些屋主忍不住會降價出售,但應不至於全面下殺。

但台灣的少子化是否會讓未來的房屋價格全面下跌,我的觀點是認為不會,至少15年內不會,理由有幾點。

1.房屋需求數量不等於人口數

首先,認為少子化會造成房屋供過於求,以後買房子的人變少,想賣屋的人只能降價求售。我認為問題沒這麼簡單,因為這是看了全台人口數與房屋數量的增減所得出的結論,但總人口數減少並不直接代表買房的需求人數減少,畢竟總人口數代表的是所有年齡的人數,不是需要買房的人數,而且也不是一個人就只會/能買一間房子。

如果全部的房屋供給是10萬戶,而需求人口從10萬人降至只有5萬人,看起來,確實是會因為需求減少而必須降低售價,但實務上,房屋供給數量不能簡單的看成是10萬戶一個數字。

我們知道房屋有屋齡,有還沒蓋的預售屋,10年內的新成屋,11年~30年的中古屋,還有很多屋齡30年以上的老屋,特別是舊公寓。雖然這些都是可以住的房子,但是並不是每個人都只要有房子住就好,地區、需求與品質還是會挑的。

現在一個很明顯的現象是,年輕人有買房需求的,大多會挑選有電梯與管理員的電梯大樓,大家不想等時間追垃圾車,需要有管理員收包裹,甚至需要樓下有自己停車位的大樓,現在很多人買房是不考慮舊公寓的,在計算房屋需求與供給量的時候,不該一併而論。

若真要認真計算,應該是要統計,目前新大樓、新成屋、透天厝、舊公寓甚至是別墅的需求有多少,然後在分別比較這些不同類別的房屋供給量有多少,才能知道是否是供過於求。

如果未來要買房的人都只想找電梯大樓,那即使因為少子化造成買方減少,可是這買方數量卻遠大於新大樓的數量,會造成的現象就是,新大樓供不應求,導致價格持續上漲,而舊公寓因為只有住習慣的老人家願意買,價格反而可能會因供過於求而下跌,又或是拿來都更改建變新大樓,價格就變成新大樓的價位了。

2.居住型態的改變

還有居住型態改變的影響,以前舊公寓的空間大,小孩結婚可能還可以,也還願意跟父母住,現在的人結婚後幾乎都要搬出去自己住,就算家裡空間夠大也未必會想住在一起,因為房價愈來愈高,室內空間愈來愈小,下一代長大後很可能也是需要搬出去住,這個生活型態改變,很可能也大大影響著居住需求。

另一點是居住地區,住房需求高的地方,通常都是擁有工作機會或念書機會的地方,以前的投資客很愛買在學區附近,因為學生住宿需求,在少子化後,這個方式大大受到影響。但工作需求產生的居住需求很難受影響,就算是有愈來愈多公司改採遠距上班,這畢竟也是極少數的人數。

最有可能的變化就是,雖然人口減少,但年輕人會愈來愈往市中心集中,房價很難下跌,而偏遠地區或是工作機會減少的地區,房價會隨著人口減少而下跌,就像日本有很多鄉村地方一樣,所以想持有房產,最好是買在鬧區,而年紀大或退休的人,因為不需要每天通勤上班了,可以移往較外圍的區域區住。

3.利率與資金

還有一個影響房價的原因是利率與資金,低利率時代與氾濫的資金,很容易造成房屋資產價格上漲,其實過去10年就已經是很明顯的例子了。

手上有資金的人會想進行投資,但並不是每個人都對股票投資有興趣,有些人會投入實體行業,譬如開店開公司,有些人會投入房地產,他最擅長的就是房地產投資,他不會因為少子化或政府通過某個政策,他們就放棄房地產這領域,這一塊牽扯的不只是投資客,還有土地開發商、營建商、代銷商、房仲業、銀行,甚至是政治人物與政府官員,我不認為這個產業會因為少子化就大幅沒落,房價就因此大幅下跌。

對於投資房地產的人而言,以前定存利率可以有5%的時候,他的租金報酬率要有8%才願意做,在定存利率剩1%的時候,他們只要租金投報率3%就願意做了,租金投報率從8%變成3%代表什麼意思呢?

就跟債券一樣,價格會大幅上漲,直到投報率/殖利率掉到投資人所能接受的程度。舉例來說,一間1,000萬元的房子原本一年可以收租50萬元,理想租金投報率是5%,若預期心理降到3%就可以接受,那可以接受的房屋價格就會上漲到1,666萬元,換句話說,只要價格低於這個價位,就會有投資人願意接手。

所以,如果未來政府若繼續升息,或長時間維持在定存利率2%以上的水準,那麼房價是有可能修正的,但也有可能是調漲房租,以滿足租金投報率達到4%以上的水準,這兩者之一發生一者即可,未必一定會影響房價。

你說只有3%租金投報率,還不如去買高股息的股票領5%以上的股息。但股票投資人與房地產投資人不能混為一談,這兩者不是只能有1種,很多人是2種都做的,股票房地產的投資概念與資金使用方式也很不一樣,不應該直接用這種投報率做比較與替換。


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