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投機客短期再出售的房子,能買嗎?小資女佑佑建議:可以,但必先評估2件事

撰文者:林帝佑 更新時間:2023-09-06 瀏覽數:21,833

圖片來源:達志影像

投機客短期持有,裝潢後欲出售的物件,到底可不可以買?

佑佑最近在看房子,某天在臉書的售屋社團裡看到一間帶有全新裝潢的物件,我直覺認為,這應該是投機客想要轉手的物件,照片看起來,裝潢是我能接受的風格、開價也在預算範圍內,便和房仲約了實地看屋。


現在的內政部實價登錄系統,讓民眾在查詢的時候,不僅可以查到正確的門牌,甚至連2012年8月後的歷次交易價格都能查到,等於在2012年後,這間房子轉手幾次、賣多少錢,都可以查得清清楚楚。

不過,由於實地看屋前,我沒有這個物件的詳細地址,只能先用實價登錄系統看看該社區的行情狀況;後來與仲介碰面時,我問了完整地址,然後查詢實價登錄,系統顯示,前一手屋主在2022年年底時,以500萬元買進,加了裝潢之後,半年便以開價798萬元想要出售。仲介跟我說,前陣子有買方出價740萬元,屋主仍不賣。

回過頭來,看看我自己的想法:很多人對於投機客釋出的物件,多多少少有一種「蛤…是投機客的房子喔…」,觀感都不是太正面;但從客觀角度來分析,我覺得不管前一手屋主是不是投機客、持有時間短或長,只要評估硬體、跟錢相關的條件,能夠接受的話,還是可以買。

評估關鍵1》裝潢品質與實際屋況

先不討論地段,因為那是投機客無法改變的事情。針對物件本身,對投機客來說,想要賺取中間的價差,花在房子的成本自然是愈低愈好,他可以從2大方面著手:

1.壓低買房子的總價。
2.壓低裝潢的費用。

所以,下一手買方要評估的關鍵之一,就是裝潢品質與實際屋況,通常這些物件都是原先屋況不佳,投機客才有辦法壓低總價買進,如果沒有用心裝修,諸如管線、裝潢的用料等,可能都只是堪用而已,甚至過沒多久,管線就可能要重新整理。

不得不說,美美的裝潢真的比老舊屋況更吸睛,但這時反倒要冷靜思考,不能被表面的裝飾矇蔽了理智,要留心有沒有屋況瑕疵被裝潢包起來,因此建議可以請對方拿出裝修清單參考、也可藉由拜訪鄰居打聽,了解是否有因房屋瑕疵而造成鄰里關係不佳的狀況,又或者,找個比較懂裝潢的朋友一起看屋,並請他給點意見。

評估關鍵2》價格與金流

再來是價格跟金流的部分。因投機客是短期持有,售屋後,他要繳納不少的房地合一稅,所以當然希望賣得貴一點。不過,要繳稅,那不關買方的事,你要評估的是「這個帶裝潢的物件,用這個價格買合不合理?」

以我那天看的物件為例,當天我跟一位有點經驗的朋友一起去看屋,他認為這個裝潢若是自己處理的話,大約是80萬元,因此,假設我認為這間房子合理的價格是620萬元,那用700萬元買到,就是可以接受的價格,畢竟買進後,我就免去處理裝潢的事。

但接下來還要考慮的關鍵問題,那就是貸款。正常來說,銀行鑑價跟市價不會差異太大,但這間房子是短期持有再出售,你知道、我知道、獨眼龍也知道(?)…,不是,是銀行也知道。

所以這種短期再出售的物件,尤其是屋主持有不到1年便出售,銀行鑑價通常會參考前一手的交易價格。

以我那天看的房子來說,銀行恐怕只會以500萬元為估價,然後貸款給我8成、約400萬元;若我以700萬元成交,這樣自備款就需要準備至少300萬元,高達房屋總價的4成以上。

因此,遇到短期再出售的物件,自備款的問題建議先確認好,免得談完之後,才發現根本負擔不起,白忙一場。

本文獲「Hi~I'm佑佑:)」授權轉載,原文:投機客短期再出售的房子,能買嗎?先評估這2件事!

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7年級後段班,不是草莓族、也絕非靠爸族。目前在《Smart智富》月刊擔任記者,不只因為工作需要,而是本身熱愛理財,所以積極學習任何能賺錢的相關知識。工作5年,還了20萬元的學貸、去了9個國家,還累積破百萬元的資產,被同事戲稱「小猶太」,希望能幫助讀者一起賺大錢!出國玩!


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