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高房價時代，究竟是買房好還是租房划算？先別急著決定！從「成本」的角度找答案
撰文者：ffaarr 更新日期：2022-09-01
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「買房或租房」幾乎是每個出社會的人都會遇到的問題，要考量的點很多。雖然房屋相對於其他消費品，價格有不易減損的優點。若以多數人常見的買房方式——貸款購屋，則買房所帶來最大的2種成本，分別為「利息」和「機會成本」；換句話說，買房的機會成本就是這筆錢（包含頭期款以及還款本金）如果不買房而拿去做其他投資所產生的資金效益，這就是買房的機會成本。
註：「機會成本」是指決策過程中面臨多項選擇，當中被放棄而價值最高的選擇（Highest-valued Option Forgone），又稱為替代性成本。
而對於指數投資者來說，有一個較大的好處，就是在資產配置的計畫中，有較合理的閒置資金預期報酬估算（當然未來的事也無法準確），因此也更能合理估算買房的相關成本。
本文希望以合理的方式來比較買房和租房的成本，希望破除所謂「有錢就要儘量買房」、「租金是白白送給別人」的迷思。
買房前提：在貸款期間有，足夠的「現金」償還本金
買房的最起碼的前提，應該人人都知道，就是要有足夠的頭期款，否則就無法買房。但光有足夠的頭期款還不夠，最起碼要能確定還款期間（例如20年），個人將會有足夠的錢可以還貸款的本金，這包括目前還閒置或用來投資的錢，但如果是明年就要還款的錢，就必須要是閒置的錢。利息部分是屬於非一次性（持續性成本），下段會更詳細計算 。
買房子，代表會一次性地把與房價等值的「錢」換成「房子」，貸款就類似「分期付款」，只是延後這筆錢的開支時間，不會改變這個交換的本質。所以如果預計之後20年包括已有的閒錢、賺的錢（包括投資）扣掉未來20年的預計支出（利息為支出）。當無法支付本金，就不應該買房，或是需要考慮買更便宜的，或是自己能付得起的房。
這部分估計一定會有所出入，所以基本上一定要「從寬估量」，因為一些狀況付不出貸款而被迫賣出房子就得不償失。
從「總成本」角度考量是否買房
進一步從固定成本和機會成本來考量買房和租房這兩者的差異。上段講的是前提，也就是如果不符合該相關條件，絕對不要買房，但並不代表符合條件就應該要買房。因為除了把錢換成房子的交換之外，還有持續性的成本，這部分需要與租房的持續成本作比較：
1.租房的持續成本＝租金。
2.買房的持續成本＝房貸利息＋頭期款資金成本＋還款資金成本＋稅、保險費和房子維護費用等...。
將兩者的總成本相減（以台灣而言，一般來說買房的總成本較高），可得出買房所帶來的持續成本。當然這裡可能有人會想要把房價的漲跌納入，以正常狀況來說，房子（加土地）長期而言，應有跟隨通膨增值的效果，但以目前台灣的高房價來說，若暫先假定買進之後長期不漲不跌，我認為是比較合理的做法。當然如果對房價的看法不同，在計算的時候想要加入假設對房價漲跌的預期也是可以的。
以實際例子探討買房與租房差異
前面講的比較抽象，因此這裡直接舉一個例子來計算。
1.基本條件
如果某個人為家裡租一間房子，月租金為新台幣3萬元，買完全相同條件的房子總價是新台幣1,800萬，平均每年的房屋地價稅、保險費和修繕等成本約為新台幣1萬元，預計可貸款新台幣1,000萬、利率1.8%，分20年償還（採本利平均攤還）。此人由個人的指數化資產配置比例，預估長期投資報酬率為5%（詳見註1）。
註1：投資有風險，所以投資的預期報酬率並非憑空得來，需要考慮實際的風險承受能力。
2.未來還款現金情況
買這棟房的第一個前提，就是交出800萬元頭期款之後，剩餘的資金＋預計未來20年的收入（包括投資的收入）－支出（包括房子本身的成本，如利息等），能有超過新台幣1,000萬元來償還本金。
3.計算貸款的平均年限
這個條件下本利平均攤還的房貸，實際的平均年限大約是10.64年，等於這20年平均的貸款本金大約是新台幣532萬元，平均每年的利息約為新台幣9萬5,759元（房貸試算表）。
4.租房預估每年平均成本
若月租金以新台幣3萬元計，1年12個月，所以每年的平均成本約為新台幣36萬元（＝3萬元x12個月）。
5.買房子的「預估」平均成本
新台幣10萬元（稅和維護費）＋新台幣9萬5,759元（貸款利息）＋頭期款機會成本新台幣40萬元（＝800萬元x 5%）＋（1000萬元－532萬元）x 5%（已還本金機會成本）＝新台幣73萬9,759元（詳見下方註2～註4）。
註2：由計算中可得知，在貸款利率低於投資報酬率時，貸款比例愈高，愈能降低買房的機會成本。
註3：長期預估都是以當下數字來估算，但租金以及房貸利率等都是可能會改變的。
註4：「機會成本」為同樣金額拿去進行指數化投資，長期投資的年化報酬率保守估計以5%計。
6.比較
以這個例子來說，買房比租房1年的持續成本多出約新台幣38萬元，等於買房比租房多花約1倍的持續成本。因此請不要再說租金是白白給房東，因為租房可能會幫你省下更多的利息和機會成本。
結論：買房或租房？答案沒有絕對
計算出買房和租房持續成本的差異，並不代表說一定不能買房。買房有許多租房沒有的好處，例如居住較為長期穩定、可以較自由地使用、免於遇到房東惡質的風險，以及擁有房產心理上的安定感等...。
在假設未來房價在「不漲不跌」的情況下，我們應視買房自住的本金花費為一種置產，即將現金換成等值的房地產＋一定期限要償還的負債。而買房增加的持續成本（包括固定和機會成本）視為一種消費，亦即用這些成本換得上述買房的好處。
因此我們在決定租房或買房前，應該先確認有還款能力，並計算相關的成本，並思考這些好處優點對自己來說（也包括考量自身的財務狀況），是否值得每年花費這樣的成本。有點像買車當然有方便的地方，但需要先考慮每年的保養成本，但車子還會折舊，所以成本比例會更高。而如果暫時考量成本選擇租房，也可以之後在不同的時間情境（各種條件會改變），重新計算思考，而不是先預設非買房或租房不可。
本文經授權轉載自ffaarr的投資理財部落格
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我是ffaarr，在2006年開始投資，走了主動基金和主動選股的路之後約一年左右，就很幸運地遇見了綠角部落格，因此開始進行指數化投資和資產配置至今，希望能在這分享一路上來學習的心得想法。
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