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贈與子女房產反而卻被趕出家門？財務顧問教你自保，稅務也是考量重點！
撰文者：徐鵬容 更新時間：2024-07-04
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圖片來源：Adobe Firefly
在台灣，如何將財產安全地轉移給小孩是許多父母關心的問題。隨著法律和稅制的變化，以往的策略可能已不再適用。本文將從多個角度探討如何在保障父母與小孩權益的前提下，安全且合理地進行財產轉移。
圖片來源：徐鵬容
父母逐年贈與財產給小孩的風險
父母在將房屋及土地透過逐年贈與的方式轉給小孩後，可能面臨被趕出家門的風險。這種情況尤其在小孩結婚後更為常見。案例如下：
1.父親A將房子逐年贈與給兒子B。B結婚後，因與父母爭執，將父母趕出家門。父母失去居所，陷入困境。
2.母親C贈與房屋給女兒D。女兒結婚後，因女婿與母親吵架，女婿要求母親搬出，母親無奈只得離開。
這些例子表明，直接贈與唯一房屋和土地可能導致父母喪失居住權，因此需要慎重考慮。
逐年贈與的優缺點
逐年贈與是1種常見的規畫方式，但其優缺點也需仔細權衡。
1.逐年贈與的優點
免稅：逐年贈與可以避開大額贈與稅，減少稅務負擔。
避免遺產稅：以免稅額逐年贈與，可以在未來避免高額遺產稅。
2.逐年贈與缺點：高房地合一稅
105年後受贈的房屋，如果在短期內賣掉，需繳納高額的房地合一稅。房地合一稅如下：
表1：房地合一稅稅率表
年限
| 稅率 |
1年～2年內賣 | 45% |
3年～4年內賣 | 45% |
5年後賣 | 20% |
15年後賣 | 15% |
整理：徐鵬容 |
舉例來說：假設房屋市價為2,000萬，贈與後孩子的受贈成本為500萬（一般房屋評定現值＆土地公告現值認定），第1年賣出，稅率45%：
利潤＝2,000萬−500萬＝1,500萬
稅額＝1,500萬×45%＝675萬
在這個過程當中，要繳的房地合一稅就高達675萬， 在規畫的過程當中要特別注意贈與稅與房地合一稅的交互影響，以免造成「螳螂捕蟬，黃雀在後」的窘境。
當前稅率與過去的對比
過去的遺產稅率高達50%，因此逐年贈與成為避免高稅負擔的常用手段。然而，隨著稅率下降，這一策略需要重新審視，是否合適？
表2：稅率調整的過去現在
稅收項目 | 過去稅率 | 現在稅率 |
遺產稅 | 50% | 最高20% |
贈與稅 | 50% | 最高20% |
房地合一稅 | 無 | 最高45% |
整理：徐鵬容 |
目前，遺產稅的免稅額為1,500萬，超過部分按不同級距稅率，採累進稅率徵收。新的稅率相較於過去大幅下降，但依然需注意以前沒有的房地合一稅的影響。
給小孩財產的3種建議方式
為了避開高額稅負以及家庭糾紛，父母在給小孩房產時應考慮以下建議方式：
1.避免不動產直接贈與
直接贈與不動產，若短期賣出會導致高額的房地合一稅，要應謹慎使用。
2.避免賣土地
長輩在世時通常持有土地時間很久，所以賣土地會產生高額土地增值稅，故不建議賣掉。
3.直接幫助小孩購屋
幫助小孩購屋時，需注意法律與稅務問題。
4.案例分享：
父母E給予女兒F購屋首付款500萬，登記在女兒名下（給的是現金）。
離婚後，女婿要求分財產，導致女兒需分出一半財產（女婿要求分的是房產）。
所以無法主張房產是婚前的受贈，因為實際上婚前受贈的是現金。所以女婿是可以要求分一半的房產。離婚這件事，誰都不會在一開始會預期以後會離婚。
避免紛爭的措施
所以為了避免此類問題， 我們可以採取以下措施：借款代替贈與
1.寫借據：父母應與子女簽訂借據，明確借款關係。
2.簽本票：確保法律效力，簽署本票。
3.設定抵押權：設定第2順位抵押權，保障未來權益。
（當假設女婿要求分財產的時候，我們可以主張並且先把當初給的部分拿回來）
表3：借款協議示例
項目 | 說明 |
借款金額 | 500萬 |
還款期限 | 雙方協議 |
利息 | 按法定利率或雙方協議 |
抵押權設定 | 第二順位抵押權 |
整理：徐鵬容 |
最後，父母可在遺囑中聲明，若未來無重大變故的情形下，直接免除子女的借款債務，以達到贈與的目的。這種方法既能保護父母與子女的財產安全，又能減少稅務負擔和家庭糾紛，確保財產合理、安全地傳承。
財產轉移，務必多方考量
總結來說，財產移轉涵蓋了法律、稅務和實務操作上的多方面考量，父母在轉移財產給子女時能夠合法行事，避免潛在的法律風險和家庭糾紛。應根據自身情況，制定最適合自己的財產轉移計畫。
本文獲「理財好聲音」授權轉載，原文：現代稅務的財產轉移策略：逐年贈與房產給孩子，竟導致爸媽流離失所…
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