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「新青安+股災」將引發房貸大風暴?銀行放貸近滿水位,3大隱憂浮現
撰文者:工商時報 / 郭及天 更新時間:2024-08-15
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圖片來源:達志影像
新青安貸款專案後遺症愈演愈烈,房貸餘額年增率已衝破10兆元並創新高,影響所及,銀行體系放款餘額受《銀行法》72-2條的天條限制,各大銀行不動產放貸趨近滿水位,因貸款延誤引發糾紛四起。
加上日前亞洲股市在日股領跌下,幾乎集體崩盤,台股半個多月來重挫18.8%,對市場資金流動性產生嚴重影響。
房市趨勢專家李同榮提出警告,「新青安+股災」將引發銀行房貸大風暴,政府若不重視,將會產生3大嚴重後果:1.搶貸亂象愈演愈烈、2.房貸糾紛層出不窮、3.觸發小型建商倒閉風潮。
短期房市供需失衡,行情若反轉恐引發資金危機
李同榮指出,新青安貸款成就不少青年置產成家,但也引發不少假性需求,短期內供需失衡,以致更拉高了已經到頂的房價,也助長市場投機氛圍;而年輕人所獲利息補貼金額,卻根本遠不及被拉高的房價,政策的一得兩失,可謂弊大於利。
然而,更大的後遺症是大量增幅的新青安貸款,加速了銀行業貸款額度趨於滿水位狀態,也就是《銀行法》72-2條所規定的「住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30%」之限制,影響所及,除了房貸不易,也更排擠中小建商的土建融申貸,各大銀行開始採取暫行收件或暫延撥款的措施。
除了成屋已簽約的購屋者以及預售快交屋的民眾,還有更多急需開工的中小建商,全部加入搶貸行列,加上近日來股災所造成的資金流動障礙,促使銀行資金水位更加緊縮,整體銀行體系淹至喉嚨的水位,已頻臨岌岌可危的崩潰危機。
房市目前也因新青安與股市發燒助燃,房價處於末升段甩尾的高點,此時也禁不起市場風吹草動;加上下半年國內外經濟基本面若不如預期,房市隨時都可能結束多頭行情而反轉,值得巿場關注。
李同榮進一步指出,新青安加上台股重挫所引發的房貸滿水位風暴,若不即時提出對策,市場將產生3大嚴重後果:
1.搶貸亂象愈演愈烈
目前銀行不動產放貸平均水位高達27%~28%,滿水位的銀行開始暫停收件,未滿水位之銀行則採取選擇性放貸,先照顧大客戶,再挑有實力且高利率的客戶;至於小咖建商與弱勢購屋民眾,則需排隊待審或排隊待撥,造成「扶強不扶弱」的市場亂象。這也是新青安造成的排擠效應,最後排擠的,仍然是後段班的新青安與購屋弱勢,他們不但房子買得比別人貴,利率也可能比別人高,未來數月勢必影響整體購屋意願與信心,進而影響到交易量與房價。
2.房貸糾紛層出不窮
預售市場即將交屋的購屋者,現在可能面臨建商分戶貸款成數不足,或因貸款困難延誤交屋,以及利率偏高的窘境,這將造成因房貸問題引發違約糾紛的案件層出不窮。3.觸發小型建商倒閉風潮
自從央行祭出請領建照18個月限期開工,加上土建融多次限貸措施,以及銀行房貸滿水位風暴影響,目前的中小建商土建融貸款愈來愈困難。舉例來說,銀行建融對中小建築成本評估相對更保守,最少打8折,再給予融資6成,等於48%融資,銀行對中小建商的52%自備款,無視已有營建履約撥款機制,還會要求建商先提出自備款足額的存款證明,以示實力。
此外,小型建商的利率也比上市大建商高出許多,因此不但造成大者恆大的不公平競爭,更可能在房價反轉時,造成小型建商周轉不靈的倒閉風潮,並打擊到購屋者信心,對房市未來走勢相當不利。
本文獲「工商時報」授權轉載,原文:「新青安+股災」將引房貸大風暴?李同榮直指3大嚴重後果
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