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「新青安＋股災」將引發房貸大風暴？銀行放貸近滿水位，3大隱憂浮現
撰文者：工商時報 / 郭及天 更新時間：2024-08-15
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圖片來源：達志影像
新青安貸款專案後遺症愈演愈烈，房貸餘額年增率已衝破10兆元並創新高，影響所及，銀行體系放款餘額受《銀行法》72-2條的天條限制，各大銀行不動產放貸趨近滿水位，因貸款延誤引發糾紛四起。
加上日前亞洲股市在日股領跌下，幾乎集體崩盤，台股半個多月來重挫18.8%，對市場資金流動性產生嚴重影響。
房市趨勢專家李同榮提出警告，「新青安＋股災」將引發銀行房貸大風暴，政府若不重視，將會產生3大嚴重後果：1.搶貸亂象愈演愈烈、2.房貸糾紛層出不窮、3.觸發小型建商倒閉風潮。
短期房市供需失衡，行情若反轉恐引發資金危機
李同榮指出，新青安貸款成就不少青年置產成家，但也引發不少假性需求，短期內供需失衡，以致更拉高了已經到頂的房價，也助長市場投機氛圍；而年輕人所獲利息補貼金額，卻根本遠不及被拉高的房價，政策的一得兩失，可謂弊大於利。
然而，更大的後遺症是大量增幅的新青安貸款，加速了銀行業貸款額度趨於滿水位狀態，也就是《銀行法》72-2條所規定的「住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30%」之限制，影響所及，除了房貸不易，也更排擠中小建商的土建融申貸，各大銀行開始採取暫行收件或暫延撥款的措施。
除了成屋已簽約的購屋者以及預售快交屋的民眾，還有更多急需開工的中小建商，全部加入搶貸行列，加上近日來股災所造成的資金流動障礙，促使銀行資金水位更加緊縮，整體銀行體系淹至喉嚨的水位，已頻臨岌岌可危的崩潰危機。
房市目前也因新青安與股市發燒助燃，房價處於末升段甩尾的高點，此時也禁不起市場風吹草動；加上下半年國內外經濟基本面若不如預期，房市隨時都可能結束多頭行情而反轉，值得巿場關注。
李同榮進一步指出，新青安加上台股重挫所引發的房貸滿水位風暴，若不即時提出對策，市場將產生3大嚴重後果：
1.搶貸亂象愈演愈烈
目前銀行不動產放貸平均水位高達27%～28%，滿水位的銀行開始暫停收件，未滿水位之銀行則採取選擇性放貸，先照顧大客戶，再挑有實力且高利率的客戶；至於小咖建商與弱勢購屋民眾，則需排隊待審或排隊待撥，造成「扶強不扶弱」的市場亂象。這也是新青安造成的排擠效應，最後排擠的，仍然是後段班的新青安與購屋弱勢，他們不但房子買得比別人貴，利率也可能比別人高，未來數月勢必影響整體購屋意願與信心，進而影響到交易量與房價。
2.房貸糾紛層出不窮
預售市場即將交屋的購屋者，現在可能面臨建商分戶貸款成數不足，或因貸款困難延誤交屋，以及利率偏高的窘境，這將造成因房貸問題引發違約糾紛的案件層出不窮。3.觸發小型建商倒閉風潮
自從央行祭出請領建照18個月限期開工，加上土建融多次限貸措施，以及銀行房貸滿水位風暴影響，目前的中小建商土建融貸款愈來愈困難。舉例來說，銀行建融對中小建築成本評估相對更保守，最少打8折，再給予融資6成，等於48%融資，銀行對中小建商的52%自備款，無視已有營建履約撥款機制，還會要求建商先提出自備款足額的存款證明，以示實力。
此外，小型建商的利率也比上市大建商高出許多，因此不但造成大者恆大的不公平競爭，更可能在房價反轉時，造成小型建商周轉不靈的倒閉風潮，並打擊到購屋者信心，對房市未來走勢相當不利。
本文獲「工商時報」授權轉載，原文：「新青安＋股災」將引房貸大風暴？李同榮直指3大嚴重後果
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